Eigentümerwechsel

Wer zahlt die Sonderumlage?

Eine Eigentumswohnung hat den Besitzer gewechselt. Zwei Monate später wird eine Sonderumlage fällig, die bereits vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde. Wer muss dafür aufkommen?


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In einer Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage von 60.000 Euro für dringende Baumaßnahmen einstimmig beschlossen. Zwei Monate später wechselte eine der Eigentumswohnungen den Besitzer und der neue Eigentümer wurde ins Grundbuch eingetragen.

Als der neue Eigentümer sechs Wochen später ein Schreiben des Verwalters erhält, in dem er aufgefordert wird, seinen Anteil von 2.400 Euro an der Sonderumlage zu zahlen, weigert er sich. Seiner Meinung nach sei er nicht zahlungspflichtig, da der Beschluss über die Sonderumlage gefasst wurde, bevor er Eigentümer wurde.

BHG klärt – Erwerber muss zahlen

Daraufhin zieht die Eigentümergemeinschaft vor Gericht; mehrere Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) werden durchlaufen. Schließlich stellt der BGH klar, dass der neue Eigentümer auch für eine Sonderumlage aufzukommen hat, die vor seinem Erwerb beschlossen wurde. Die Fälligkeit tritt nicht sofort mit der Beschlussfassung ein, sondern erst dann, wenn der Verwalter die vereinbarte Summe von den einzelnen Eigentümern einfordert.  Dass der Erwerber einen vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss nicht beeinflussen konnte, spielt dabei keine Rolle.

Anders verhält es sich, wenn eine Umlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen und auch schon fällig geworden ist. In diesem Fall haftet der spätere Erwerber der Eigentumswohnung nicht.

Allerdings besteht für die Eigentümergemeinschaft meist kein Anlass, eine sofortige Fälligkeit der Sonderumlage mit Beschlussfassung anzunehmen. In der Regel wird ein Verwalter am besten beurteilen können, wann das Geld für eine beschlossene Baumaßnahme erforderlich ist und es dann abrufen. Zudem entspricht es auch meist dem Interesse der Eigentümer, erst nach Abruf des Verwalters zu zahlen.


Tipp für Eigentümer

Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen gründlich lesen. Auf diese Weise können sich potenzielle Eigentümer vor bösen Überraschungen schützen. Sind in den Protokollen Umlagen beschlossen und noch nicht fällig gestellt wurden, muss damit gerechnet werden, dass später Sonderumlagen finanziert werden müssen. Das sind Zusatzkosten, die beim Erwerb der Immobile berücksichtigt werden sollten.

(BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16)



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