BGH-Urteil zur Weitervermietung

Werkswohnung zur Arbeitnehmerbindung

Darf § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auch angewendet werden, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung einer Wohnung keinen Gewinn erzielen möchte? Der Bundesgerichtshof hat entschieden.


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Die P-AG vermietete in den 60er Jahren eine Wohnung in Frankfurt am Main an die M-AG, die wiederum diese Wohnung als Werkswohnung an einen ihrer Arbeitnehmer weitervermietete. Die Konditionen von Haupt- und Untermietvertrag waren  gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Als der Untermieter 1994 sein Arbeitsverhältnis beendete und in den verdienten Ruhestand ging, erlaubte ihm der Sozialplan der M-AG, die Wohnung weiterhin zu nutzen.

Im Laufe der Zeit wechselte der Vermieter. 2015 kündigte der neue Vermieter den Hauptmietvertrag und forderte den Untermieter auf, die Wohnung zu räumen. Das wollte der Ruheständler nicht, für ihn war die Rechtslage klar. Bei der Vermietung durch die M-AG handle es sich um eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB, daher gehe das Untermietverhältnis mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses auf den Vermieter über. Im Klartext: Die P-AG bzw. deren Rechtsnachfolger ist der neue Vermieter des Untermieters.

Das sah der neue Vermieter anders. Er klagte zunächst vor dem Landgericht, dann vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main auf Räumung und Herausgabe der Wohnung – jeweils erfolglos. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger nun sein Räumungsbestreben vor dem Bundesgerichtshof (BGH) weiter. 

BGH entscheidet: Mietverhältnis geht über

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB auch dann gegeben sein kann, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt. Vielmehr aber eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, wenn er beispielsweise als Arbeitgeber seine Arbeitnehmer über eine Werkswohnung an sich bindet. Damit verschaffe sich das Unternehmen Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten können. Wenn Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen nicht ohne Weiteres zu finden sei, gelte das umso mehr.


Was regelt § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB?

§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt, dass der Vermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.

(BGH, Urteil v. 17.1.2018, VIII ZR 241/16)



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