Urteil: Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen ist unwirksam

Vermieterin bleibt auf Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen sitzen

Nach Ablauf eines langjährigen Mietverhältnisses verklagte die Vermieterin ihren Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Vertraglich hatte sich die Vermieterin scheinbar abgesichert – vor Gericht scheiterte sie trotzdem.


placeholder

Alle Wände sauber tapeziert, die Deckenrisse fachmännisch verspachtelt und die Silikonfugen frisch aufgefüllt – welcher Vermieter würde nach Ablauf des Mietverhältnisses seine Wohnung nicht gern top renoviert vom Altmieter zurück erhalten? Doch das gibt das geltende Recht nicht her, wie das Landgericht Berlin am 9. März 2017 entschied (Az 67 S 7/17).

In dem verhandelten Fall hatte eine Vermieterin im Vertrag mit ihrem langjährigen Mieter die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ untergebracht. Der Mieter ignorierte die Klausel beim Auszug und die Vermieterin präsentierte ihrem Exmieter eine saftige Schadensersatzforderung von 3.700 Euro für die unterlassenen Schönheitsreparaturen. Doch auf dieser Forderung bleibt sie nun sitzen.

Mieter wehrt sich gegen Auflage von aufwendigen Schönheitsreparaturen


Das Mietverhältnis der beiden Streitparteien dauerte lange an: Ganze 14 Jahre bewohnte der Mieter die Wohnung, bis er 2015 schließlich auszog – allerdings ohne vorher den Pinsel zu schwingen. Das akzeptierte die Vermieterin nicht und forderte von ihrem Altmieter Schadensersatz in saftiger Höhe: 3.700 Euro sollte er zahlen. Schließlich hatte sie im Mietvertrag mit der Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ eindeutig formuliert, dass sie diesen bei unterlassenen Schönheitsreparaturen nach Auszug gegebenenfalls zur Kasse bitten würde. Doch der langjährige Mieter weigerte sich, die Kosten zu begleichen und so wanderte der Fall vor die Richter – in erster Instanz vor das Amtsgericht Wedding, in zweiter Instanz vor das Landgericht Berlin. Beide wiesen die Klage der Vermieterin ab.  

Ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen hatte, ließ das Landgericht Berlin bei der Beurteilung des Streitfalls außer Acht. Entscheidend war hier, dass die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ nicht zulässig sei. Die Begründung: „Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe, sei die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werde, unwirksam. (…) Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.“

Die Vermieterin hätte ihr Anliegen noch dem Bundesgerichtshof vortragen können. Davon sah sie jedoch ab und akzeptierte das Urteil des Landgerichts.



Diese Schönheitsreparaturen darf der Vermieter fordern


Vermieter können ihren Mieter durchaus dazu verpflichten, die Wohnung in einem renovierten Zustand zurück zu geben. Voraussetzung dafür ist neben einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auch, dass der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Ausnahme: Der Vermieter bietet seinem Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich. Zudem muss der Mieter nicht jeden Makel ausbessern, sondern lediglich die von ihm verursachten Gebrauchsspuren. Zu den möglichen Renovierungspflichten eines Mieters zählen:

  • Fenster, Innentüren und Außentüren von innen streichen, lasieren oder lackieren
  • Wände und Decken streichen oder tapezieren
  •  Heizkörper und Heizungsrohre lackieren oder streichen
  •  Entfernen von Dübeln und alten Farbresten

Übergibt der Mieter die Wohnung, ohne diese vorher von den vertraglich vereinbarten Schönheitsmakeln zu befreien, muss sich der Vermieter das nicht gefallen lassen. Er kann die fälligen Renovierungsarbeiten durch eine schriftliche Mahnung einfordern, in der er seinem Mieter eine Frist setzt. Lässt der Mieter die Frist verstreichen, kann der Vermieter die unerledigten Renovierungsarbeiten von einem Handwerksunternehmen erledigen lassen und die Kosten seinem ehemaligen Mieter in Rechnung stellen. Allerdings muss er dieses Vorgehen vorher schriftlich ankündigen.


Diese Artikel könnten Sie interessieren: