Für diese Zwecke dürfen Vermieter die Mietkaution einsetzen

Mietkaution: Finanzielle Sicherheit nur für bestimmte Fälle

Für Eigentümer birgt die Vermietung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses ein Risiko. Eine Kaution bietet hier eine finanzielle Sicherheit, über die der Vermieter im Streitfall seine Kosten decken kann. Auf diese darf er jedoch nur in bestimmten Fällen zurückgreifen.


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Verwohnte Räume, ausstehende Mietzahlung oder eine schludrige Beseitigung von Schönheitsmakeln – mit Pech geraten Vermieter an unzuverlässige Mieter. Hinterlassen diese die Wohnung nach dem Auszug in einem Zustand, der nicht den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht, darf der Eigentümer in vielen Fällen die entstehenden Kosten durch die Mietkaution decken.

In der Regel beträgt die Kaution drei Nettokaltmieten, die der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses auf einem verzinsten Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist parken muss. Das Kautionskonto muss er klar von seinen Privatvermögen trennen. Auf diese Weise erhält der Mieter die Sicherheit, dass seine Bürgschaft nicht gepfändet wird, sollte sein Vermieter in finanzielle Not geraten und Privatinsolvenz anmelden.

Mögliche Verwendung der finanziellen Sicherheit


Anzapfen darf der Vermieter die Mietsicherheit nur, wenn der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand an ihn zurückgibt oder ausstehende Zahlungen nicht begleicht. Zu den möglichen Verwendungszwecken der Kaution zählen:

  • Ausbessern von schlecht oder gar nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen, die vertraglich vereinbart sind
  • Renovierungskosten, die durch nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters entstehen
  • ausstehende Nachzahlung der Nebenkosten oder Betriebskosten
  • Mietschulden
  • Schäden, die der Mieter durch einen unsachgemäßen Umgang verursacht hat
  • auflaufende Kosten durch eine verspätete Rückgabe der Mietwohnung


Kommentarlos dürfen Vermieter die Kaution allerdings nicht für diese Zwecke verwenden. Die durch die Mietsicherheit gedeckten Kosten müssen berechtigt und die Höhe der aufgewendeten Zahlungen für die Beseitigung von etwaigen Schäden durch Rechnungen belegt werden. All diese Informationen muss der Vermieter in die Abrechnung mit einfließen lassen, die er seinem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszahlung der Barkaution ausstellen muss.

 



Prüffrist: So lange dürfen Vermieter die Kaution einbehalten


Beliebig lang dürfen Vermieter die Kaution nach Auszug ihres Mieters nicht als Sicherheit einbehalten. Das Gesetz sieht hier eine Rückzahlungsfrist von drei bis sechs Monaten vor. Denn: Einige Schäden an der Wohnung werden erst nach längerer Zeit sicht- und einschätzbar. Zudem muss der Vermieter seinem Mieter gegebenenfalls die Möglichkeit einräumen, unterlassene Schönheitsreparaturen nachträglich zu beseitigen. Wie viele Tage der Eigentümer seinem Mieter für die Nachfrist einräumt, hängt vom Umfang der auszuführenden Arbeiten ab. Das Kammergericht Berlin legte in einem Urteil (AZ 8 U 38/06) einen Zeitraum von 14 Tagen fest. Ist jedoch bereits beim Auszug des Mieters klar, dass keine Ansprüche gegen ihn vorliegen, wird die Rückzahlung sofort fällig.

Nach sechs Monaten verjähren jegliche Schadensersatzansprüche. Damit besteht kein Grund mehr, die Bürgschaft als Sicherheit gegen finanzielle Einbußen einzubehalten. Vermieter dürfen sie nun sowieso nicht mehr verwenden (§ 548 BGB). Ausnahme: Steht die jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten bis diese vorliegt. Hier gilt ein maximaler Abrechnungszeitraum von 12 Monaten nach dem Auszug des Mieters. Vermieter sollten diesen Zeitraum jedoch nach Möglichkeit nicht voll ausschöpfen.


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