BGH-Urteil zu verspäteter Wohnungsrückgabe

Verzögerter Auszug kommt Mietern teuer zu stehen

Die rechtmäßige Kündigung des Vermieters zu ignorieren, kann richtig teuer werden. Das bekamen gerade Bewohner einer Mietwohnung zu spüren, die der Bundesgerichtshof zu einer Nachzahlung von 7.000 Euro verdonnerte.


placeholder

Die rechtmäßige Kündigung wegen Eigenbedarfs flattert ins Haus. Jetzt die Augen zukneifen und stur ignorieren? Keine gute Idee. Nach einem aktuellen Gerichtsurteil (Az. VIII ZR 17/16) des Bundesgerichtshofes (BGH) steht dem Vermieter bei der verspäteten Rückgabe seiner Mietwohnung eine Nutzungsentschädigung gemäß des Paragraphen 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches zu. Wie hoch die Nutzungsentschädigung ausfällt, hängt von der Höhe der Mieteinnahmen ab, die der Vermieter bei einer Neuvermietung seiner Wohnung hätte erzielen können. Der Anspruch besteht auch dann, wenn der Mieter keine Mietzahlung schuldig geblieben ist.

Entschädigung für finanzielle Einbußen


Bleibt ein Mieter trotz ordnungsgemäßer Kündigung nach Ablauf des Mietverhältnisses in der Wohnung, muss er seinen Vermieter für die finanziellen Einbußen entschädigen. Die Einbußen berechneten die Karlsruher Richter aus der Differenz zwischen der gezahlten Miete und der Höhe des derzeit marktüblichen Neuvermietungspreis für eine vergleichbare Wohnung. Beispiel: Ist im Mietvertrag eine monatliche Miete von 690 Euro vereinbart, nach aktuellen Mietpreisen könnte der Vermieter bei einer Neuvermietung aber für dieselbe Wohnung 750 Euro verlangen, schuldet der Mieter ihm für die Dauer seines Rückgabeverzugs pro Monat 60 Euro Miete. Das gilt übrigens auch, wenn er gar nicht vorhat, die Wohnung weiter zu vermieten, sondern dort selbst einziehen möchte.



Der Fall: 7.000 Euro Schadensersatz für Vermieter


Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichtshof nach der Verhandlung eines aktuellen Falls. In diesem weigerten sich Mieter, ihre Münchener Wohnung trotz rechtmäßiger Kündigung wegen Eigenbedarfs fristgerecht zu räumen. Erst eineinhalb Jahre nach Ablauf des Mietverhältnisses zogen sie aus. Zwar hatten sie während dieser Zeit ihre monatliche Miete in Höhe von 1.050 Euro regelmäßig gezahlt, bei einer Neuvermietung der Wohnung zum marktüblichen Mietpreis hätte ihr Vermieter aber innerhalb der 18 Monate mit 7.000 Euro deutlich höhere Mieteinnahmen erzielen können. Die 7.000 Euro müssen die ehemaligen Mieter ihrem Vermieter nun nachzahlen.



Mietpreisbremse greift nicht


Die Mieter hatten bei ihrer Verteidigung auf das Mieterrecht nach Paragraph 558 Absatz zwei des Bürgerlichen Gesetzbuches gepocht, die Mietpreisbremse. Diese legt fest, dass Vermieter sich bei einer Mieterhöhung an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren müssen. Die Differenz zwischen gezahlter Miete und möglichen Mieteinnahmen wäre damit erheblich geschrumpft. Das sah das Gericht jedoch anders. Da der Paragraph dem Mieterschutz dient, die Mieter sich in diesem Fall aber im Unrecht befinden, greift er nicht. Die Rechtsprechung übt in dem vorliegenden Fall Druck auf den Mieter aus, weil diese ihre Wohnung nicht fristgemäß geräumt haben. Deswegen gilt die Nutzungsentschädigung nach Paragraph 546a Absatz eins des Bürgerlichen Gesetzbuches ­- und die ist mit der Mietpreisbremse nicht vereinbar.


Wohnrecht für Mieter bei unrechtmäßiger Kündigung


Es gibt jedoch auch Fälle, in denen das Recht auf Seiten der Mieter ist, wenn diese ihre Wohnung trotz einer Kündigung nicht räumen. Das gilt unter anderem dann, wenn dem Vermieter bei der Kündigung formelle Fehler unterlaufen. Zu den häufigsten Fehlern zählen:

  • formelle Fehler: Der Vermieter muss bei einer Wohnungskündigung den Grund seiner Kündigung klar und ausführlich darlegen – und das schriftlich. Damit die Kündigung rechtsgültig ist, muss er sich dabei an Kündigungsgründe halten, die ihm das Gesetz zugesteht. Mögliche Gründe sind Zahlungsverzug, Beleidigung und immer wiederkehrende Lärmbelästigung durch den Mieter. Fehlt die Unterschrift des Vermieters unter der Kündigung, ist diese übrigens ebenfalls unwirksam.
  • Fristen nicht eingehalten: Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am 3. eines Monats schriftlich vorliegen, damit dieser nach Ablauf der folgenden drei Monate seine Wohnung räumen muss. Erhält dieser die ordnungsgemäße Kündigung erst am vierten eines Monats, verlängert sich die Frist automatisch um einen Monat. Die Fristen richten sich nach Dauer des Mietverhältnisses. Eine dreimonatige Kündigungsfrist gilt bei einem Mietverhältnis, das bis zu fünf Jahren andauert. Länger bestehende Mietverhältnisse erfordern eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Diese Regelung gilt allerdings nicht bei einer fristlosen Kündigung.
  • vorgetäuschter Eigenbedarf: Zu der rechtmäßigen Kündigung zählt die Auflösung eines Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf. Welche Nutzungsarten unter „Eigenbedarf“ fallen, definiert das Gesetz genau. Hat der Vermieter in Wirklichkeit kein Interesse, die Wohnung selbst zu beziehen oder an einen nahen Verwandten zu vermieten, gilt die Begründung als vorgetäuscht. Die Kündigung ist damit unwirksam.

Diese Artikel könnten Sie interessieren: