Wel­che Ab­schrei­bung bei kür­ze­rer Nut­zung und Schen­kung gilt

Die Inanspruchnahme von bisher nicht genutzten Abschreibungssätzen oder ein Wechsel zu höheren Abschreibungen kann die Steuerlast von Immobilieneigentümern deutlich senken. Nun stellte der Bundesfinanzhof klar, welche AfA-Sätze für Erweiterungsbaus und Schenkungen vom Finanzamt anzuwenden sind.

Wer heute Wohngebäude (die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören) errichtet oder anschafft, kann als Absetzung für Abnutzung (AfA) jährlich zwei Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend machen. Diese jährliche Vermögensminderung erlaubt der Gesetzgeber dem Steuerzahler als Werbungskosten geltend zu machen und dadurch die zu versteuernden Einkünfte – etwa Mieteinnahmen – zu senken. Steuerlich gesehen beträgt die Nutzungsdauer, bis das Gebäude vollständig „abgenutzt“ ist,  also den langen Zeitraum eines halben Jahrhunderts. Der Gesetzgeber hat in den vergangenen Jahrzehnten die AfA-Sätze mehrfach geändert. Sehr viele Eigentümer und Vermieteter machen daher andere AfA-Sätze als Werbungskosten geltend. So konnten Wohngebäude, die nach einem Bauantrag bis 1. Januar 2006 hergestellt oder bis dahin per Kaufvertrag erworben wurden, auch degressiv abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass die AfA-Sätze über die steuerliche Abnutzungsdauer von 50 Jahren unterschiedlich hoch ausfallen – in den Anfangsjahren deutlich höher, in den späteren Jahren aber auch niedriger als die zwei Prozent der linearen Abschreibung der aktuell erworbenen Wohnimmobilien. Konnten die Eigentümer bei der degressiven Abschreibung in den Anfangsjahren nach dem Bau oder Kauf deutlich mehr Werbungskosten geltend machen und dadurch deutlich mehr Steuern sparen, so fällt in den späteren Jahren dieser Steuereffekt niedriger als bei der aktuellen Regelung aus. Die AfA-Sätze haben daher spürbare Auswirkungen auf die Steuerlast. Dies gilt umso mehr, wenn sich AfA-Sätze aufgrund baulicher Änderungen für bereits in der Vergangenheit erworbene Immobilien ändern oder wenn Anschaffungskosten abgeschrieben werden können, die der Eigentümer aufgrund einer Schenkung gar nicht zu tragen hatte. Für beide Fälle hat nun der Bundesfinanzhof Urteile gefällt.

Eine Eigentümerin vermietet ein Grundstück mit einem 1994 fertig gestellten Werkstatt- und Ausstellungsgebäude. Der ursprünglich hohe AfA-Satz von fünf Prozent des Objekts ist mittlerweile wegen der Degression auf den nun niedrigen AfA-Satz von 1,25 Prozent gesunken. Im Streitjahr 2009 wurde das bestehende Werkstattgebäude um einen Anbau erweitert und eine im Freigelände liegende Ausstellungsfläche für Kraftfahrzeuge überdacht. Hierdurch erhöhte sich die bisherige AfA-Bemessungsgrundlage um 85.137 Euro auf 669.540 Euro. In der Einkommensteuererklärung von 2009 berechnete die Eigentümerin die AfA nunmehr insgesamt mit fünf Prozent und kam so auf eine Abschreibung in der Höhe von 33.477 Euro. Das Finanzamt berücksichtigte allerdings nur eine AfA in Höhe des fortgeführten Satzes von 1,25 Prozent beziehungsweise von 8.370 Euro pro Jahr.

Das Finanzgericht (Az. IX R 33/16) wies die Klage der Steuerzahlerin ab. Die Unzulässigkeit eines Wechsels der AfA-Methode ergebe sich aus der vom Gesetzgeber getroffenen Regelung der Gebäude-AfA nach dem Einkommensteuergesetz (§7 Abs. 5). Danach müssten die damals gültigen Staffelsätze unveränderlich starr für die gesamte Dauer der Absetzungen eingehalten werden. Diese dürften in den einzelnen Jahren weder über- noch unterschritten werden. Habe der Steuerpflichtige den Vorteil der erhöhten Absetzungen in den ersten Jahren der Nutzungsdauer gezogen, so müsse er auch die Nachteile in Kauf nehmen. Auf die Behauptung der Klägerin einer wegen der Leichtbauweise deutlich kürzeren Nutzungsdauer des Objekts kam es daher nicht an.

Die Entscheidung betrifft zwar ein gewerblich genutztes Objekt, verdeutlicht aber die Grundsatzentscheidung des Bundesfinanzhofs hinsichtlich der Unveränderlichkeit der ursprünglich gültigen AfA-Sätze.

Im Fall einer mittelbaren Grundstücksschenkung fiel das Urteil des Bundesfinanzhofes vom 4. Oktober 2016 (BFH, Urteil IX R 26/15 ) im Sinne des Steuerzahlers aus. Danach kann der Beschenkte einer zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienende Eigentumswohnung (einschließlich Inventar) zu den geltenden AfA-Sätzen (§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV) abschreiben, auch wenn nicht er, sondern der Schenker die Anschaffungskosten getragen hatte.