Wie riskant sind Zinserhöhungen für Kreditnehmer

Höhere Inflation und US-Zinsen verteuern Baugeld

In den vergangenen Wochen haben sich auch die deutschen Hypothekenzinsen verteuert. Neue Studien zeigen, wie Bauherren und Eigentümer von einem weiteren Zinsanstieg betroffen wären.


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Im Herbst 2016 erreichten die Hypothekenzinsen einen langjährigen Tiefpunkt. Seit dem Jahresende mehren sich jedoch Meldungen, die dafür sprechen, dass künftig auch in Deutschland Baugeld wieder teurer wird. Da das niedrige Zinsniveau seit der Finanzkrise viele Menschen zum Kauf einer Immobilie bewegt hat, stellt sich die Frage, wie sich ein Zinsanstieg auswirken wird.

Geldmenge und Preisentwicklung


Nach dem Monetarismus besteht ein Zusammenhang zwischen Entwicklung der von den Notenbanken gesteuerten Geldmenge und der Entwicklung der Verbraucherpreise. Eine Ausweitung der Geldmenge führt demnach über verschiedene Transmissionswege zu einer höheren Inflation. Die Europäische Zentralbank (EZB) sieht sich offiziell dem Inflationsziel von zwei Prozent verpflichtet. Steigen die Verbraucherpreise darüber an, kann die EZB nur bei einer schweren Wirtschaftskrise das anhaltend extrem niedrige Zinsniveau noch weiter rechtfertigen.

Laut dem Konjunkturbericht des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel steht „die Zinsbildung an den Kapitalmärkten weiterhin unter dem Einfluss der außergewöhnlich expansiven Geldpolitik im Euroraum“. Aufgrund des starken Ölpreisverfalls seit Mitte 2014 blieben die Verbraucherpreise trotz der lockeren Geldpolitik seit Anfang 2015 nahezu stabil. Doch seit dem Tiefstand des Rohölpreises im ersten Quartal 2016 mit 35 US-Dollar je Barrel North Sea Brent ist dieser mittlerweile wieder zum Jahresbeginn 2017 auf über 50 US-Dollar je Barrel gestiegen. Im Dezember 2017 meldete das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Verbraucherpreise um 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Einen Monat zuvor (November 2016) war der Verbraucherpreisanstieg im Zwölfmonatszeitraum noch bei 0,8 Prozent, im August 2016 noch bei 0,4 Prozent gelegen. Ähnlich wie viele Ökonomen prognostizieren die Volkswirte der Deutschen Bank: „In den nächsten Monaten dürfte die Inflation weiter anziehen und könnte auf über zwei Prozent ansteigen.“  Mittelfristig gibt der Deutschland-Monitor Baufinanzierung der Deutsche Bank Research Entwarnung. „Aufgrund des dann nachlassenden Basiseffektes ist dann aber wieder mit einem Rückgang unter zwei Prozent zu rechnen. Die Kerninflationsrate schwankt weiterhin um rund ein Prozent – klar unter dem Inflationsziel der EZB von zwei Prozent. Daher erwarten wir für das Jahr 2017 eine (Gesamt-)Inflationsrate von 1,6 Prozent. Für 2018 gehen jedoch die meisten Wirtschaftsinstitute von einer Inflation über 1,6 Prozent aus.



Zinsanstieg auch in Deutschland


Erwarten die Wirtschaftsteilnehmer steigende Preise, steigen auch die Marktzinsen, obwohl die EZB die Leitzinsen weiterhin niedrig halten will. Dies gilt insbesondere, wenn in anderen großen Wirtschaftsräumen die Leitzinsen steigen oder dort die Wirtschaft stärker wächst. So erhöhte die amerikanische Notenbank Fed im Dezember 2016 die Leitzinsen. Auch erwarten viele Ökonomen aufgrund der vom neuen US-Präsidenten Donald Trump angekündigten Steuersenkungs- und Deregulierungspläne sowie höheren Infrastrukturausgaben weiter steigende Preise und Zinsen in den USA. Die höheren US-Zinsen trieben trotz der weiterhin lockeren Geldpolitik der EZB (Ankündigung der Verlängerung des Anleihekaufprogramms bis Dezember 2017) die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen auf bis zu 0,4 Prozent (minus 0,15 Prozent Ende September). Daher könnten die Hypothekenzinsen im Jahr 2017 leicht anziehen (nach 1,4 Prozent im November 2016).



Folgen für deutsche Kreditnehmer

Laut Deutschland-Monitor Baufinanzierung bleibt Wohneigentum auch nach der Zinserhöhung seit Herbst 2016 erschwinglich. Dabei wird die Erschwinglichkeit gemessen, indem die Kosten des Immobilienerwerbs (inkl. Finanzierungskosten) ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf gesetzt wird. „Auch bei leicht steigenden Hypothekenzinsen und Hauspreisen sind Häuser und Wohnungen im Jahr 2017 wohl weiter erschwinglich“, so die Ökonomen der Deutsche Bank Research.

Auch die Studie „Eine Risikoprüfung für die deutsche Wohnimmobilienfinanzierung“ von Daniel Bender und Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) kommt zu einem beruhigenden Ergebnis. Trotz Anstiegs der Hauspreise in Deutschland seit 2010 um 26 Prozent sei die Angst vor einer Kreditblase unbegründet, da die meisten Käufer finanziell gut aufgestellt seien. Bei den Krediten zeige sich der Markt solide: Insgesamt sind die Hypotheken – Kredite, die durch einen Grundbucheintrag besichert sind – in den vergangenen Jahren zwar angestiegen, aber langsamer als die durchschnittlichen Einkommen. Die Haushalte sind tendenziell immer geringer verschuldet.

In Zeiten historisch niedriger Zinsen sichern sich viele Deutsche langfristige Kredite und investieren diese in Immobilien. So haben rund 44 Prozent aller 2016 vergebenen Kredite eine Zinsbindung von zehn Jahren. Seit 2009 ist der Anteil der Kredite mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren sogar von rund 25 Prozent auf rund 40 Prozent gestiegen. Mit dem Zinsverfall seit 2008 ist die Höhe des Tilgungsanteils gestiegen. Tilgten 2009 mehr als die Hälfte aller Kreditnehmer ihr Hypothekendarlehen anfänglich noch mit einem Prozent, so haben nun fast die Hälfte aller Kreditnehmer einen anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent.

Auch darin zeigt sich ein entscheidender Unterschied zu den USA, wo Immobilien vor allem als kurzfristige Spekulationsobjekte benutzt wurden. Die deutschen Käufer planen dagegen eine längerfristige Nutzung und verfügen über das nötige Geld. So lag das durchschnittliche Einkommen derjenigen, die in den Jahren 2012 bis 2014 von Mietern zu Eigentümern wurden, deutlich über dem Gesamtdurchschnitt – 2014 um rund elf Prozent. Zudem ist jeder fünfte Käufer Rentner – eine Klientel, die kaum noch finanzielle Sorgen hat und ungern spekuliert. Kreditausfälle sind bei diesen gut betuchten Senioren unwahrscheinlich.


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