Deutschlands Vermieter

Lohnt sich die private Vermietung?

Die meisten Mietwohnungen in Deutschland gehören Privatpersonen. Wer im kleineren Rahmen Wohnungen und Häuser besitzt und vermietet, ist aber nicht immer reich. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).


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Rund 15 Millionen Wohnungen in Deutschland gehören 3,9 Millionen Kleinvermietern. Damit werden mehr Mietwohnungen aus privater Hand  vermietet als über börsennotierte Großvermieter, die oft über mehr als 100.000 Wohnungen verfügen. Doch während die Dividenden der Großen in den vergangenen Jahren erheblich stiegen, war der Einkommenszuwachs der privaten Kleinvermieter eher überschaubar.

Kleinvermietung versus Großvermietung



Nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten blieben ihnen – laut Studie – 2015 im Mittel 8.889 Euro. Sie erzielten damit ein Plus von 35 Prozent binnen zehn Jahren. Nicht zu vergleichen mit dem Dividendenzuwachs von 60 Prozent, den – laut Handelsblatt – die MDax-Wohnungskonzerne Deutsche Wohnen und LEG Immobilien für ihre Aktionäre für 2016 gegenüber 2013 erzielten.

Tatsächlich sind die Einkommen je Mieteinheit bei den Kleinvermietern sogar noch weniger gestiegen. Denn die Zahl der vermieteten Einheiten je Haushalt hat zugenommen und das Einkommensplus wurde auf Haushaltsebene erhoben. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer sieht in dem Bild des reichen Vermieters gegenüber dem armen Mieter eher eine Ausnahme als eine Regel. Das belegen die Ergebnisse der Studie. So erzielen 53 Prozent der privaten Vermieter vor Steuern Nettomieteinnahmen von weniger als 5.000 Euro pro Jahr. Weniger als 20 Prozent der Kleinvermieter erreichen Einkünfte von über 10.000 Euro pro Jahr.

In einem früheren BGH-Urteil hieß es bereits, dass ein Vorwegabzug nur vorgenommen werden müsse, wenn die Wohnungsmieter ohne diesen Abzug erheblich belastet würden. Eine Belastung unter 10 Prozent dürfte als unerheblich angesehen werden. Dass eine Mehrbelastung vorliegt, muss der Mieter beweisen.

 



Die Zahl der privaten Kleinvermieter steigt



In den vergangenen Jahren ist die Zahl privater Kleinvermieter gestiegen, der Trend könnte dank guter Zinsbedingungen und starker Nachfrage weiter anhalten. Allerdings haben finanzielle Belastungen wie energetische Sanierungen und zunehmende Regulierungen wie die Mietpreisbremse oder der Milieuschutz eher abschreckende Wirkung. Der IW-Immobilienexperte warnt davor, den Vermietern zu viel aufzubürden und plädiert für eine Politik mit mehr Augenmaß.

Private Vermieter legen zudem meist großen Wert auf ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern und verzichten daher eher auf mögliche Mieterhöhungen. Große Wohnungsgesellschaften hingegen nutzen die Möglichkeiten der Mieterhöhung konsequenter aus. Darüber hinaus haben sie einen größeren Spielraum bei der Senkung der Bewirtschaftungskosten.

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