Kündigung wegen Strafanzeige gegen Vermieter

Vermieter halten Mietverhältnis für nicht mehr zumutbar

Weil ein Vermieter Gegenstände seiner Mieterin aus dem Keller entfernte, erstattete diese Strafanzeige. Daraufhin kündigte der Vermieter der Mieterin den Mietvertrag.

Freihalten

In welchem Fall darf ein Vermieter das Mietverhältnis wegen einer Strafanzeige beenden?

Eine Strafanzeige, die in Wahrnehmung berechtigter Interessen erfolgt, kann nicht als eine die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses störende Beeinträchtigung angesehen werden. Eine in diesem Fall ausgesprochene Räumungsklage ist daher ungültig.

Der Fall: Mieterin lagert Gegenstände außerhalb ihrer Räume

Eine Frau ist in dem Münchner Vorort Gräfelfing seit 2005 Mieterin einer Wohnung, die einem Ehepaar aus Herrsching gehört. Mitvermietet ist ein Kellerabteil. Weil sie im Gang vor ihrem Kellerabteil zusammengefaltete Umzugskartons, PC-Originalverpackungen sowie eine Abdeckung für ihren PKW lagerte, forderten ihre Vermieter sie in einem Schreiben vom 11. Juni 2015 auf, die vor dem Kellerabteil abgestellten Gegenstände bis Ende Juni 2015 zu entfernen. Sollte das nicht fristgerecht geschehen, würden die Vermieter die Sachen entsorgen lassen. Die Mieterin begann zwar mit der Entsorgung der Gegenstände, vollständig gelang ihr dies bis zum Fristablauf jedoch nicht. Am Tag nach Fristablauf wurden die im Gang noch befindlichen Gegenstände tatsächlich entfernt. Die Mieterin schreib daraufhin am gleichen Tag an die Vermieter: „Heute (…) wurden alle Gegenstände vor meiner Kellertür entwendet. Auch meine neue Autoabdeckung, die ich vor meinem Keller abgelegt hatte, da ich mit dem Wagen unterwegs war. (…)Ich bitte um unverzügliche Rückgabe, spätestens bis zum 05. Juli 2015. Eine Anzeige behalte ich mir vor.“

Mieterin stellt Strafanzeige gegen Vermieter, diese kündigen ihr

Als die Vermieter auf dieses Schreiben nicht reagierten, erstattete die Mieterin Strafanzeige. Daraufhin wurde ihr der Mietvertrag von den Vermietern gekündigt – mit der Begründung, die Fortführung des Mietverhältnisses sei aufgrund des Strafantrags nicht zumutbar. Da die Mieterin nicht auszog, erhoben die Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Amtsgericht München weist Räumungsklage ab

Die zuständige Richterin des Amtsgerichts wies die Klage in dem Ende Dezember 2016 veröffentlichten Urteil vom 24. Februar 2016 (Aktenzeichen 424 C 21138/15) ab. Die Kündigung sei nicht rechtmäßig. Die Begründung der Richterin: „Ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht nicht, wenn ein Anzeigeerstatter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt und hierbei zur Wahrung eigener Interessen handelt.“

Vor Gericht kritisierten die Vermieter, dass die Mieterin gegenüber anderen Mietern die Anzeige erwähnt hatte und erklärten, der Hausmeister habe die Sachen in einem separaten Raum abgestellt und dort verwahrt.

Die Mieterin konnte jedoch nicht wissen, dass ihr Eigentum nur zwischengelagert wurde. Nachdem ihr Schreiben unbeantwortet blieb, ging sie davon aus, dass die Vermieter ihre Gegenstände entsorgt hatten. Hat der Anzeigeerstatter sorgfältig geprüft, ob ein Anlass zur Anzeige besteht, so sei kein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gegeben, eine Kündigung komme dann im Allgemeinen nicht in Betracht, so das Gericht. „Letzteres ist hier der Fall“, wurde der Mieterin im Urteil attestiert. „Da die Strafanzeige insoweit in Wahrnehmung berechtigter Interessen erfolgte, führt es auch nicht zu einer die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses störenden Beeinträchtigung, wenn die Beklagte anderen Mietern gegenüber äußerte, dass sie (die Vermieter) angezeigt hat“, so das Gericht. Das Urteil ist rechtskräftig.

Tipp für Vermieter

Eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann zwar nach einem höchstrichterlichen Urteil des Bundesverfassungsgerichts ((BVerfG, Beschluss v. 2.10.2001, 1 BvR 1372/01, GE 2001 S. 1536) eine Kündigung des Mietvertrages begründen, aber nur dann, wenn mit der Strafanzeige der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wurde. Die zuvor angekündigte Entfernung von Gegenständen einer Mieterin außerhalb ihrer angemieteten Räumlichkeiten ist nach einer angemessenen Frist sicher kaum zu beanstanden und oft schon aus Gründen des Brandschutzes sogar erforderlich. Der Fehler der Vermieter der Gräfelfinger Wohnung war, dass sie auf das Schreiben ihrer Mieterin nicht reagiert hatten und ihr mitteilten, dass ihre Gegenstände nur zwischengelagert wurden. Eine Kündigung aufgrund der Strafanzeige eines Vermieters hat daher nur Aussicht auf Erfolg, wenn diese nachweislich nicht gerechtfertigt war oder eindeutig gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel verstößt.