Was bringt das Verbraucherbauvertragsrecht?

Vermeidung von Pfusch am Bau und unklarer Haftung

Mit dem neuen Verbraucherbauvertragsrecht sollen die Rechte privater Bauherren gestärkt werden. Wo das Gesetz eine Verbesserung bringt und wo Vertreter der Wohneigentümer Defizite sehen.

Wer ein Haus baut, steht vor einem riesigen Projekt, geht Risiken ein und muss sich kundig machen, um Stolperfallen zu vermeiden. Die Bundesregierung hat daher am 2. März 2016 einen vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz ausgearbeiteten Gesetzesentwurf beschlossen, der dem Bundestag und Bundesrat zur Entscheidung vorliegt. Es ist nun davon auszugehen, dass das Gesetz zum Jahresanfang 2017 in Kraft treten wird.

Der Hintergrund: Mangelnder Verbraucherschutz privater Bauherren

Im deutschen Baurecht fehlen bislang Schutzregelungen und Sicherheiten für private Baukunden. Private Bauherren müssen sich bislang mühsam selbst über Bauprozesse und Verträge mit Bauträgern oder Handwerkern kundig machen, um Stolperfallen wegen eines möglichen Pfuschs am Bau, überteuerter Bauleistungen oder gar der Insolvenz des Bauunternehmers zu vermeiden. Hinzu kommt, dass die Bautechnik sich in den vergangenen Jahrzehnten stetig weiterentwickelt hat und auch das Baurecht – teilweise parallel dazu – zu einer komplexen Spezialmaterie geworden ist, zu der eine umfangreiche Rechtsprechung ergangen ist. Zudem gibt es eine zum Teil widersprüchliche Rechtssprechung zwischen Europäischem Gerichtshof und dem Bundesgerichtshof bezüglich des Werkunternehmers und dem Verkäufer von  mangelhaftem Baumaterial.

Ziel des Gesetzesentwurfs

Die Gesetzesinitiative wird damit begründet, dass das bisherige Baurecht viele Lücken aufweist, sodass geschäftlich erfahrene Bauunternehmer unausgewogene Bauverträge zum Nachteil und zu Lasten der Verbraucher vereinbaren können. Verbraucher würden diese spezifischen Gefahren mangels Sachkenntnis nicht erkennen oder können sie mangels Verhandlungsmacht nicht verhindern.

Was sich mit dem neuen Gesetz ändern soll

Zukünftig sollen vier neue Vertragsarten für spezifische Regelungen sorgen: Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Architekten- und Ingenieurvertrag sowie Bauträgervertrag. Mit dem neuen Gesetz sollen folgende Bestandteile in das Baurecht für private Bauherren und ihre Leistungserbringer eingeführt werden:

- eine gesetzliche Baubeschreibungspflicht,

- eine Festschreibung der Bauzeit,

- ein Widerrufsrecht bei Bauverträgen,

- Regelungen für Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen,

- Regelungen für die Übergabe von Bauunterlagen

Neu ist auch das sogenannte Anordnungsrecht, das Bauherren ermächtigt, nach Vertragsschluss noch Änderungen und Anpassungen vorzunehmen. Aber auch für Bauträger und Werksunternehmer verbessert sich mit dem neuen Gesetz ihre bisherige Rechtslage. Bauunternehmen, die ihre Baustoffe von anderen Unternehmen kaufen und für ihre Kunden weiterverarbeiten, können künftig bei Mängeln der Baustoffe den Verkäufer für die Nacherfüllung haftbar machen.

Beurteilung durch private Bauherren

Die im Verein „Wohnen im Eigentum e.V. (WiE)“ organisierten Eigentümer und privaten Bauherren begrüßen grundsätzlich den Gesetzentwurf. Allerdings sieht der Verbraucherschutzverband noch Nachbesserungsbedarf für die Absicherung der Baukunden. Kritisiert wird an dem Entwurf der unklare Geltungsbereich: Denn das neue Verbraucherbauvertragsrecht soll nur für Verträge gelten, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. „Zu unkonkret!“, kritisiert WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich. Wird das Gesetz so umgesetzt, müssen Bauherren mit Problemen rechnen, die folgende ungeklärte Geltungsbereiche berühren: Umfasst die Vorschrift auch die Errichtung von Roh- bzw. Ausbauhäusern, die der Baukunde in Eigenregie zu Ende baut? Ab wann sind energetische Sanierungen 'erhebliche Umbaumaßnahmen'? Was ist, wenn ein Generalunternehmer eine Gebäudesanierung vornimmt?

Zudem empfehlen die Interessenvertreter privater Bauherren dem Gesetzgeber, die Sicherheitsleistung des Unternehmers für die Phase von der Vertragsunterzeichnung bis zur Abnahme wie im gewerblichen Baurecht auch bei Verbraucher-Bauverträgen auf zehn Prozent der Vertragssumme zu erhöhen und für mehr Sicherheit für die Immobilienerwerber auch während der Gewährleistungszeit zu sorgen. Die Verbraucherverbände fordern für die Beseitigung von Mängeln, die während der Gewährleistungszeit entdeckt werden, eine Sicherheit von mindestens fünf Prozent der Gesamtvergütung. „Nach Abnahme und Restzahlung besteht sonst kein ausreichender Druck zur Mängelbeseitigung“, sagt Heinrich. Zudem würde diese Sicherheit auch bei einer Unternehmensinsolvenz während der Gewährleistungszeit helfen. Schließlich ist aufgrund der aktuell recht hohen Bautätigkeit davon auszugehen, dass in Zeiten rückläufiger Bauaufträge – etwa bei einer Erhöhung der Zinsen – Bauträger und Bauunternehmen verstärkt von Insolvenzen betroffen sind. Höhere Rücklagen zur Mängelbeseitigung würden daher im Sinne privater Bauherren und der Bauträger sein.