Ausblick verbaut: Bauträger muss Kauf rückabwickeln

Oberlandesgericht entscheidet zugunsten des Käufers

Weil der Ausblick auf die Frankfurter Skyline aufgrund von Neubauten entfiel, verklagte der Erwerber einer Eigentumswohnung den Bauträger wegen nachvertraglicher Pflichtverletzung.

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Grundsätzlich muss die Kaufsache bereits bei Übergabe mangelhaft sein, damit der Erwerber Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Da es der Bauträger jedoch selber war, der nachträglich eine zugesagte Eigenschaft beseitigte, entstand ein Mangel aufgrund einer nachvertraglichen Pflichtverletzung, wegen der der Erwerber die mangelbedingten Rechte durchsetzen konnte.

Der Fall

Im Jahr 2008 schloss ein Kaufinteressent mit einem Bauträger einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main zum Preis von rund 326.000 Euro ab. In dem Verkaufsprospekt war die Wohnung unter anderem mit dem Blick auf die Frankfurter Skyline beworben worden. In dem Prospekt standen Aussagen wie "auf der Südterrasse über dem Park die Türme der Stadt fest im Blick" oder "Der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht, die Nacht auf der Terrasse mit Freunden" sowie "passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick". Die Übergabe der Wohnung fand 2009 statt.

In der Zeit danach errichtete der Bauträger unterhalb des Wohnhauses und jenseits eines angrenzenden Parks ein weiteres dreigeschossiges Gebäude. Hierdurch wurde die freie Sicht auf die Frankfurter Skyline beschränkt, die von der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung der Kläger aus möglich war. Während das Panorama von der Terrasse der Wohnung zuvor den Blick auf die Frankfurter Innenstadt mit den markantesten Bauten bot, blieb nach der Errichtung des gegenüberliegenden Gebäudes allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich mit Bankenviertel einschließlich des Commerzbank-Towers und der unteren Hälfte des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt. Den verbauten Blick sowie einen mangelnden Schallschutz in der Wohnung nahmen die Kläger zum Anlass, vom Vertrag zurückzutreten und die Rückabwicklung zu verlangen.

Landgericht verurteilt Bauträger nur wegen mangelnden Schallschutzes

Das zunächst angerufene Landgericht (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.11.2013, Aktenzeichen 2/26 O 215/11)) verurteilte den Bauträger nach Einholung eines Sachverständigengutachtens antragsgemäß, weil der Schallschutz in der Wohnung nicht durchgängig eingehalten sei. Die Frage, ob auch der verbaute Skyline-Blick zum Rücktritt berechtige, ließ es offen.

Oberlandesgericht: Nachträgliche Pflichtverletzung durch sichtbehindernde Bebauung

Die gegen das Urteil des Landgerichts von dem Bauträger eingelegte Berufung wies das Oberlandesgericht (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14) später zurück. Zur Begründung stellte das OLG – anders als das Landgericht – auf den verbauten Skyline-Blick ab. Unter Skyline sei dabei die Teilansicht oder das Panorama zu verstehen, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichne. Die sichtbehindernde Bebauung stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtige. Die Kläger hätten erwarten können, dass von den Wohn- und Außenbereichen der erworbenen Eigentumswohnung ein unverbauter Blick auf die Frankfurter Skyline möglich sei. Dass dieser Blick als Beschaffenheit der Wohnung vereinbart gewesen sei, folge aus dem Verkaufsprospekt, in dem mit dem Begriff "Skyline" prägend geworben worden sei. Der beklagte Bauträger könne sich auch nicht darauf berufen, dass er die Pflichtverletzung nicht vertreten müsse, weil er selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt habe.

Tipp für Käufer

Die landläufige Meinung, dass der Käufer einer Immobilie vor dem Gefahrübergang Mängel reklamieren muss, damit er Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, trifft im vorliegenden Fall nicht zu. Es gelten aber, wie in jedem Schuldverhältnis, auch allgemeine Rücksichtnahmepflichten. Deren Verletzung können auch nach Durchführung des Vertrages Ansprüche begründen. Wenn durch eine solche nachvertragliche Pflichtverletzung ein Mangel erst entsteht, kann der Erwerber daher auch nach Gefahrübergang mangelbedingte Rechte durchsetzen. Für Käufer von Objekten mit solchen nachträglichen Mängeln empfiehlt es sich daher, mit einem versierten Rechtsberater die Chancen zu prüfen, ob eine entsprechende Klage zu einer Mängelbeseitigung oder Rückabwicklung des Kaufvertrages führen kann.