Verkäufer muss trotz Wasserflecken aufklären

Arglistige Täuschung

Aufklärungspflicht beim Verkauf eines Altbaus: Weil der Verkäufer nicht über den Eintritt von Wasser in einem Keller informierte, kann der Käufer den Hauskauf rückabwickeln.

Verkäufer von Altbau-Wohnhäusern müssen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt.

Der Fall: Erwerb eines Hauses mit Keller als Lagerraum


Auch bei Wasserflecken im Keller muss der Verkäufer über Wasserschäden aufklären.

2012 erwarb der heute 54 Jahre alte Kläger für 390.000 Euro von der heute 57 Jahre alten bisherigen Eigentümerin ein in Lünen (Regierungsbezirk Arnsberg; Nordrhein-Westfalen) gelegenes Wohnhaus mit einem 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kaufinteressent zu verstehen, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen. Sichtbare Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen zwar auf Feuchtigkeitsschäden hin.

Dass bei starken Regenfällen Wasser direkt in den Keller eindringt, war allerdings nicht sichtbar und wurde von der Verkäuferin vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt. Darin vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Verkäuferin weitere, noch ausstehende Zahlungen auf den Kaufpreis. Dies verweigerte der Käufer unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller. Zudem erklärte er deshalb den Rücktritt vom Kaufvertrag. Um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern, verklagte der Mann die Verkäuferin zudem wegen des Mangels der Immobilie.

Oberlandgericht Hamm: Verkäuferin hat ihre Aufklärungspflicht verletzt

Die Klage war erfolgreich. Der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 18. Juli 2016 entschieden (OLG Hamm, 22 U 161/15), dass der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. Das Haus sei mangelhaft, so der Senat, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem - wie im vorliegenden Fall - älteren Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich. Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass sich bei starken Regenfällen Wasserpfützen im Keller bilden. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan.

Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, sodass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig (BGH, Az. V ZR 186/16).

Tipp an Verkäufer und Käufer

Ein Verkäufer muss ihm bekannte, aber dem Käufer verborgene Mängel von sich aus nennen. Das bedeutet andererseits, dass Käufer, die einen offensichtlichen Mangel akzeptieren oder ignorieren, sich später vor Gericht nicht darauf berufen können. Entscheidend ist dabei nicht, dass der Käufer den Mangel gesehen hat. Vielmehr reicht die Möglichkeit zur Besichtigung und Kenntnisnahme aus. Wer also auf eine umfassende Begehung des später erworbenen Hauses und Grundstücks verzichtet hat, gibt sich in einem späteren Prozess selbst schlechte Karten.

Allerdings ist gerade auch bei feuchten Kellern von Altbauten die Rechtsprechung nicht einheitlich. So konnte eine Käuferin eines im Jahr 1920 errichteten Hauses mit feuchtem Keller von den Verkäufern keinen Hinweis auf die fehlende Kellerabdichtung verlangen. Denn der Einbau von Horizontal- und Vertikalsperren war damals schlicht noch nicht üblich. Das Oberlandgericht (OLG) Brandenburg machte in dem Fall klar, dass entsprechende Erkundigungen Sache des Käufers sind (OLG Brandenburg, Urteil v. 08.08.2013, Az.: 5 U 75/12). Etwas anderes gilt nur, wenn der Verkäufer oder eine von ihm mit dem Verkauf beauftragte Person eine entsprechende Ausstattung zugesichert hat und diese fehlt oder Fragen danach falsch beantwortet wurden. Anders, wenn der Mangel aus Arglist – wie in dem oben genannten Fall – verschwiegen wird. Dann ist eine Rückabwicklung des Kaufs unabhängig von der Schwere des Mangels möglich. Denn Verkäufer, die ihnen bekannte Mängel verheimlichen, sollen keinen Schutz genießen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (BGH, Urteil v. 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05). Auch auf einen Haftungsausschluss kann sich ein arglistiger Verkäufer nicht mehr berufen.