Zweckentfremdungsverbot Berlin

Als Ferienwohnung vermietete Zweitwohnung

Eigentümer von Zweitwohnungen in Berlin können aufatmen: Sie dürfen trotz des Zweckentfremdungsverbots nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin diese als Ferienwohnung vermieten.

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Die Berliner Bezirksämter müssen für die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen für Ferienzwecke Ausnahmegenehmigungen nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erteilen. Seit Inkrafttreten des verschärften Zweckentfremdungsverbotes im Mai 2016 ist es in Berlin nicht mehr möglich, Wohnungen ausschließlich für Ferienzwecke zu vermieten.

Der Fall: Eigentümer wohnen nur gelegentlich in Berliner Wohnung

Die betroffenen Eigentümer von Zweitwohnungen in den Berliner Bezirken Friedrichshain und Pankow haben ihre jeweiligen Hauptwohnsitze in Dänemark, Italien und in Rostock. Sie nutzen ihre – zum Teil kreditfinanzierten ­– Zweitwohnungen anlässlich beruflich bedingter oder privater Aufenthalte in Berlin. Für die in der übrigen Zeit geplante vorübergehende Vermietung dieser Wohnungen an Touristen beantragten sie bei den jeweiligen Bezirksämtern Ausnahmegenehmigungen. Denn eine solche Genehmigung unterliegt in Berlin seit 1. Mai 2014 dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Danach liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zum Zweck der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung – insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen – verwendet wird. Für eine nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung ist eine solche Ausnahmegenehmigung erforderlich. Die zuständigen Bezirksämter verweigerten jedoch die Ausnahmegenehmigungen, worauf die Betroffenen gegen den Entscheid Klage beim Verwaltungsgericht Berlin einlegten.

Gericht: Kein Wohnraumverlust der an Touristen vermieteten Zweitwohnung

Die gegen die ablehnenden Entscheidungen gerichteten Klagen hatten vor der sechsten Kammer des Verwaltungsgerichts Erfolg (VG Berlin, Urteile v. 9.8.2016, VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16). Die Kläger hätten einen Anspruch auf die entsprechende Ausnahmegenehmigung. Zwar fielen sie mit der beantragten Nutzung grundsätzlich ebenfalls unter das Zweckentfremdungsverbot. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung seien hier aber jeweils erfüllt, weil schutzwürdige private Interessen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums vorgingen. Denn durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer trete ein Wohnraumverlust gerade nicht ein. Zwar fällt grundsätzlich auch ein Leerstand unter das Zweckentfremdungsverbot – das gelte jedoch für Zweitwohnungen nicht. Auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung wirke es sich also gerade nicht aus, wenn die Zweitwohnung während der Abwesenheit der Inhaber als Ferienwohnung vermietet werde oder leerstehe. Anhaltspunkte für eine missbräuchlich innegehaltene Zweitwohnung bestünden jeweils nicht.

Andere Rechtslage bei Ferienwohnungen

Die Urteile beziehen sich explizit auf Zweitwohnungen. Anders hat das VG Berlin im Juni 2016 die Rechtslage bei Wohnungen, die nur als Ferienwohnungen vermietet werden sollen, beurteilt (VG Berlin, Urteile v. 8.6.2016, VG 6 K 103.16 u.a.). Auch hier war ein negativer Entscheid der Bezirksämter der Grund für eine Klage mehrerer Vermieter von Ferienwohnungen. Mit ihren Klagen wollten sie die Erteilung so genannter Negativatteste erreichen. Hierdurch wird bestätigt, dass für die Nutzung von Räumen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die klagenden Eigentümer meinen, die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) halte sich nicht in dem Rahmen, den das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) vorgibt. Zudem verstießen die Regelungen gegen die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie. Der Berliner Senat habe wirksam die Feststellung getroffen, dass die Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots im gesamten Stadtgebiet erfüllt seien. Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stelle eine verbotene Zweckentfremdung dar.

Eine Verletzung der Berufsfreiheit sahen die Richter hierin nicht. So sei es weiterhin möglich, gewerblich Ferienwohnungen zu vermieten – nur eben nicht in geschütztem Wohnraum. Auch das Eigentumsgrundrecht sei nicht verletzt. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen. Zudem könne in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden.

Tipp für Vermieter

Die Fälle zeigen, dass die zuständigen Bezirksämter die Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) zum Teil restriktiver als die Gerichte auslegen. Da das Zweckentfremdungsverbot mit dem Entzug von Wohnraum begründet wird, empfiehlt es sich daher, Entscheide gegen eine Vermietung juristisch zu prüfen, wenn ein Entzug von Wohnraum tatsächlich nicht vorliegt.

Zudem steigt die Wahrscheinlichkeit bei längeren Vermietungszeiten, dass dies als keine Zweckentfremdung anzusehen ist. Denn in der Gesetzesbegründung wird für die Annahme einer Zweckentfremdung von einer „typischen Bezahlung nach Tagen oder Wochen von weniger als zwei Monaten“ ausgegangen. Bei einer längeren Nutzung (mehr als zwei Monate) erhält die Vermutung größeres Gewicht, dass der Raumnutzer seinen Lebensmittelpunkt (vorübergehend) nach Berlin verlegt.