Anstieg der Wohnungspreise

Immobilien trotz Niedrigzins nicht erschwinglicher geworden

Verschiedene Quellen berichten aktuell über einen beschleunigten Immobilienpreisanstieg. Die Commerzbank warnt vor einer Immobilienpreisblase.

Der Preisauftrieb von Wohnimmobilien in Deutschland hat sich ab Ende 2015 im ersten Halbjahr 2016 verstärkt. Immer mehr Studien weisen auf Anzeichen von Immobilienpreisblasen hin. Obwohl das Risiko einer deutlichen Preiskorrektur steigt, sprechen mehrere Faktoren dafür, dass Deutschland in diesem Fall davon bei Weitem nicht so stark getroffen wäre wie die USA, Großbritannien und Spanien mit der Immobilienkrise 2008.

Preisentwicklung im ersten Halbjahr 2016

Laut den Ende August veröffentlichten Residential City Profils des Makler- und Immobiliendienstleisters JLL hält der Anstieg bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen an und wurde in sechs von acht untersuchten Großstädten gegenüber den vorherigen Halbjahren sogar noch stärker. Bis zur Jahresmitte verteuerten sich Eigentumswohnungen in Leipzig mit über 20 Prozent im Jahresvergleich am deutlichsten. Nicht viel weniger ist es in Stuttgart: Die schwäbische Landeshauptstadt kommt auf 17 Prozent Presisteigerung. Zweistellig im Plus bewegen sich die Angebotspreise auch noch in München (13 Prozent) und Köln (zehn Prozent). Durchaus kräftig ist die Zunahme in Berlin (neun Prozent), Frankfurt (sechs Prozent) und Düsseldorf (fünf Prozent), moderat in Hamburg mit einem Plus von zwei Prozent. Die Preissteigerungen fielen dabei für Bestandswohnungen stärker als im Neubausegment aus. Dies könnte daran liegen, dass in einigen Städten mittlerweile das Neubauangebot spürbar ausgeweitet wurde. „Die preisliche Schere zwischen Bestands- und stark zunehmenden Neubauangeboten hatte sich über die letzten Jahre immer weiter geöffnet“, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt. Grimm weiter: „Teilweise erreicht der Anteil des Neubaus schon 40 Prozent aller Angebote. Deren Preise haben ein Niveau erreicht, das potentielle Käufer sich wieder vermehrt Bestandswohnungen zuwenden lässt.“ Die Folge: Mittlerweile haben auch hier die Preise stark zugelegt.

Diese Beobachtung deckt sich auch mit der Entwicklung des Immobilienindex IMX ® von ImmobilienScout 24. Seit Dezember 2015 entwickeln sich die Preisindices für Wohnungen steiler als im Halbjahr zuvor. Der Index für Bestandswohnungen steigt jedoch seither auch deutlich steiler als der Index für Neubauwohnungen.

Mieten steigen ebenfalls stärker

Auch der Anstieg der Mietpreise auf dem Wohnungsmarkt in den acht von JLL untersuchten Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart – hat sich im ersten Halbjahr 2016 weiter beschleunigt. Über alle Städte hinweg ist in diesen ersten sechs Monaten (gegenüber dem ersten Halbjahr 2015) mit einem Plus von sechs Prozent der stärkste Mietpreiszuwachs in einem Jahresvergleich seit Beginn der Untersuchung in 2004 zu notieren, er reicht in den einzelnen Städten von vier bis sieben Prozent. Seit 2004 beträgt der Mietpreisanstieg in den Städten damit insgesamt zwischen 21 Prozent (Köln) und 59 Prozent (Berlin). Trotz des stärkeren Anstiegs der Mieten im ersten Halbjahr 2016 haben die Mieten langfristig aber deutlich weniger stark als die Wohnungspreise angezogen. Seit 2010 steigen die Immobilienpreise schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte. In einem Immobilienbeitrag  im aktuellen Monatsbericht der Commerzbank wird darauf hingewiesen, dass vor der Jahrtausendwende die Mieterhöhungen aufgrund höherer Inflation und Einkommenssteigerung spürbar stärker ausfielen. So erhöhten sich die Nettokaltmieten zwischen 1975 und 1999 pro Jahr um mehr als vier Prozent, während das jährliche Plus seit dem Jahrtausendwechsel ziemlich konstant gut ein Prozent beträgt. Infolgedessen hätten sich auch die Erwartungen bezüglich künftiger Mietsteigerungen deutlich verringert, weshalb Käufer – bei sonst gleichen Rahmenbedingungen – nur eine geringere Relation zwischen Kaufpreis und aktuellen Mieten akzeptieren sollten.

Zunehmende Gefahr einer Immobilienpreisblase und einer „Korrektur“

Laut dem Commerzbank-Beitrag nimmt „der Immobilienboom in Deutschland immer mehr Züge einer Blase an, da sich die Häuserpreise mehr und mehr von den Fundamentalfaktoren abkoppeln. Getrieben wird er von der sehr expansiven Geldpolitik der EZB, an der sich auf absehbare Zeit kaum etwas ändern wird. Allerdings dürften die Hypothekenzinsen kaum noch fallen, und die Erfahrung aus den USA lehrt, dass damit mittelfristig bei weiter steigenden Preisen die Gefahr einer deutlichen Korrektur zunimmt.“ Denn in den Vereinigten Staaten begannen die Probleme im Jahr 2003, als die Zinsen nicht mehr wie zuvor fielen, die Preise aber ungebremst weiter stiegen. Ab diesem Zeitpunkt wurden die steigenden Preise aus Sicht der Käufer nicht mehr wie zuvor durch fallende Zinsen ausgeglichen. Der sich bis dahin trotz steigender Häuserpreise seitwärts bewegende Erschwinglichkeits-Indikator begann zu fallen, Häuser waren für die privaten Haushalte also schwerer zu finanzieren. Dies ließ die Preise nicht sofort einbrechen, aber die Spannungen am Markt nahmen zu. Verstärkt wurde diese Tendenz 2005, als die Zinsen zu steigen begannen und der Affordability-Index weiter fiel. Auch in Deutschland hat nun seit Ende 2015 der Anstieg der Häuserpreise eher noch einmal an Tempo gewonnen, aber die Zinsen sind nicht mehr gefallen, sodass Häuser allmählich weniger erschwinglich werden.

In Deutschland aber solide Finanzierung und noch kein Bauboom

Positiv zu werten sei aber, dass von Schuldenexzessen in Deutschland wie zuvor in Spanien oder in den USA während der dortigen Blasen nicht die Rede sein kann. So ist der Bestand an Wohnungsbaukrediten zwar zuletzt etwas stärker gestiegen als die Einkommen der privaten Haushalte, allerdings bei Weitem nicht in dem Ausmaß wie während des Booms in den neunziger Jahren.

Zunehmen würden die Risiken aber auch in Deutschland, wenn es dort zu einem Bauboom käme. Denn dann würde auch der zweite Treiber für den kräftigen Preisanstieg – die in einigen Regionen bestehende Knappheit an Wohnraum – an Bedeutung verlieren. Obwohl die Bautätigkeit seit 2010 auch in Deutschland zugenommen hat, könne aber bisher von einem Bauboom ebenfalls nicht die Rede sein, da der Bedarf in Ballungsräumen das Neubauangebot noch weit übersteige.