Preisrückschlag bei Zinserhöhung

Überbewertung aufgrund unterschiedlicher Preis- und Mietentwicklung

Seit zweieinhalb Jahren steigen die Kaufpreise für Wohnungen schneller als die Mieten. Wenn die Zinsen steigen, können die Preise fallen. Das Empirica Institut hat geschätzt, wo das Rückschlagpotential am größten ist.

Steigen die Zinsen, muss eine Anpassung der Renditen für Wohninvestments an ein höheres Zinsniveau erfolgen. Die Renditen für neue Anleger können jedoch nur steigen, wenn entweder die Preise sinken oder die Mieten steigen. Letzteres dürfte ein vergrößertes Wohnungsangebot und eine – sofern funktionierende – Mietpreisbremse erschweren. Wahrscheinlicher würden also die Preise sinken. Das Empirica Institut hat nun geschätzt, wie stark die Preise für Wohnimmobilien fallen müssten, damit sie wieder ihr ursprüngliches Renditeniveau erreichen.

Wie groß ist das Rückschlagpotential?

Der bundesweite Vorsprung der Eigentumswohnungspreise gegenüber den Mieten liegt nunmehr bei zehn Prozent. Das könnte die Richtschnur für ein rechnerisches Rückschlagpotential sein. In den Top-7-Städten sei die Überbewertung jedoch deutlich höher: bei 27 Prozent. In den Schrumpfungsregionen liege sie hingegen deutlich niedriger: bei minus acht Prozent. Kreisfreie Städte insgesamt (18 Prozent) hätten ein größeres Rückschlagpotential als die Landkreise (vier Prozent). Im zweiten Quartal 2016 sind die Kaufpreise jedoch noch weiter gestiegen und ein weiteres Mal stärker als die Mieten.

Rückschlagpotential in einzelnen Städten

In den meisten Großstädten entkoppelte sich der Preisanstieg der Eigentumswohnungen vom Preisanstieg der Mieten bereits ab 2012. Empirica hat zwar nicht die jeweilige Überbewertung für die Städte angegeben, jedoch Preise und Mieten für ausgewählte Städte aufgeführt, die ein besonders hohes Preis- und Mietniveau aufweisen. Danach ergibt sich ein hoher Mietanstieg von 2012 bis Ende 2015 für München (14,1 Prozent), Stuttgart (13 Prozent) und für Berlin (10,4 Prozent). Deutlich geringer fiel der Mietanstieg im gleichen Zeitraum in Düsseldorf (7,6 Prozent), Frankfurt (7,5 Prozent) und Hamburg (2,0 Prozent) aus. 

Deutlich stärker stiegen jedoch in allen Städten in dem Zeitraum die Preise für Eigentumswohnungen. Nach der Höhe des Preisanstiegs ergibt sich folgende Reihenfolge: Stuttgart (54,7 Prozent), München (45,7 Prozent), Düsseldorf (44,4 Prozent), Frankfurt (32,6 Prozent) und Hamburg (24,2 Prozent). Die jeweiligen Preise für Berlin wurden nicht genannt, weshalb auch der Preisanstieg nicht ermittelt werden konnte. Aus der Differenz der Preis- und Mietanstiege ergeben sich die Überbewertung und damit das jeweilige Rückschlagspotenzial im Falle einer Zinserhöhung für die jeweilige Stadt. Am weitesten haben sich mit einer Kluft von 41,7 Prozent Mieten und Preise in Stuttgart auseinanderentwickelt. Entsprechend groß wäre das Rückschlagspotenzial. Es folgen Düsseldorf (36,8 Prozent), München (31,6 Prozent), Frankfurt (25,1 Prozent) und Hamburg (21,2 Prozent). Auch wenn eine entsprechende Preisanpassung noch von anderen Faktoren abhängt – etwa dem Verhältnis zwischen Anlage- und Eigennutzer-Immobilien, Einkommen vor Ort, der Möglichkeit einer Mietsteigerung und der Bereitschaft, Zinspapiere und Immobilien als komplementäre Anlagegüter anzusehen –, so ergibt sich aus der Diskrepanz zwischen verschiedenen Wohnungspreis- und Mietentwicklungen doch eine Vorstellung von der notwendigen Anpassung.

Entwicklung hängt von Zinsanpassung und Kapitalumschichtung ab

Nach Bekunden der Entscheidungsträger der Europäischen Zentralbank (EZB) ist aktuell von keinem Zinsanstieg auszugehen. Allerdings sind auch der Möglichkeit weiterer Zinssenkungen im negativen Bereich aufgrund der Schwierigkeit der Durchsetzung von Strafzinsen zunehmend Grenzen gesetzt. Bei zunehmendem Rückgang der Arbeitslosigkeit, einer Stabilisierung oder gar einem Anstieg der Energiepreise sowie einer nach der Wahl in den USA zu erwartenden Zinserhöhung wird jedoch auch in Europa der Druck durch die Inflation zunehmen, die Zinsen heraufzusetzen. Eine stärkere Umschichtung der Investoren von Sachanlagen wie Aktien und Immobilien in Zinspapiere wird jedoch erst erfolgen, wenn die Anleger davon ausgehen, dass die Zinserhöhung ihren Höhepunkt erreicht hat, da sie sonst von einem Kursverlust der Zinspapiere ausgehen müssen. Eine entsprechende Anpassung der Immobilienpreise ist daher frühestens mit dem Zinsanstieg, wahrscheinlich aber erst später im Euroraum zu erwarten. Bis dahin können die Preise durchaus noch weiter stärker als die Mieten steigen und sich das Rückschlagpotential weiter erhöhen.