Mehr Wohngeld statt Gemeinnützigkeit

Wohngeld effizienter, um Bedürftigen zu helfen

Die Politik diskutiert über gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Das Modell wurde vor mehr als 25 Jahren abgeschafft – völlig zu Recht, wie nun eine Studie zeigt.

Die Idee der Wohnungsgemeinnützigkeit ist nicht neu: Unternehmen, die nicht gewinnorientiert arbeiten, bauen Wohnungen für bedürftige Haushalte. Doch was gut klingt, hat entscheidende Nachteile, wie eine Studie des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt.

Hintergrund für eine Renaissance der Wohngemeinnützigkeit


Wohngeld hilft einkommensschwachen Haushalten am besten.

Die Wohnungsmärkte in den Großstädten sind derzeit sehr angespannt. Die Nachfrage nimmt seit 2010 deutlich zu, was sowohl auf die Binnenwanderung als auch auf internationale Zuwanderung zurückzuführen ist. Die Bautätigkeit steigt zwar, aber sie kann mit der Nachfrage nicht mithalten, weshalb in der Folge Preise und Mieten steigen. Entsprechend gewinnt die Wohnungspolitik auch wieder an politischer Bedeutung. Der soziale Wohnungsbau erlebt eine Renaissance: Die Mittel hierfür wurden erheblich aufgestockt. Auch gibt es Forderungen, die Wohnungsgemeinnützigkeit wieder einzuführen. Damit soll zum einen die Wohnungsknappheit überwunden werden, und zum anderen vor allem die Wohnkosten für sozial schwache Haushalte gesenkt werden. Gerade im Berliner Wahlkampf um das Abgeordnetenhaus gewinnt diese Idee Zuspruch.

Prinzip der Wohnungsgemeinnützigkeit

Auch wenn sich die Ausgestaltung der Gemeinnützigkeit immer wieder leicht geändert hat, beruht sie auf folgenden Grundsätzen: Gemeinnützige Unternehmen sind nicht gewinnorientiert, die Vermietung der zu errichtenden Wohnungen richtet sich an sozial benachteiligte Haushalte zu Mieten unterhalb des Marktniveaus und die Mieten sollen für die Bewirtschaftung und den Bau neuer Wohnungen eingesetzt werden.

Gründe gegen eine Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit

  1. Eine Bauverpflichtung hilft nicht, den Wohnungsmangel zu überwinden. Schließlich fehlt es nicht an Investoren, sondern an Bauflächen. Außerdem behindern auch hohe Auflagen den Wohnungsbau.
  2. Gemeinnützige Unternehmen haben ein Steuerungsproblem. Unternehmen außerhalb des Marktmechanismus haben wenige Anreize, wirtschaftlich zu agieren, weshalb Verluste drohen, oder aber Einsparungen in der Bewirtschaftung notwendig werden.
  3. Kommunale Unternehmen leisten einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung der Kommunen, wenn sie Gewinne abführen oder aber selbst soziale Aufgaben wahrnehmen. Dies würde bei einem Übergang zur Gemeinnützigkeit entfallen, teilweise werden sogar zusätzliche Subventionen der Kommunen notwendig sein.
  4. Es drohen neue Wohn-Ghettos. Reichen die Mittel der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nicht aus, leidet die Qualität der Bestände, und es werden nur noch Haushalte ohne Alternativen die Wohnungen mieten. Hierdurch können neue Problemviertel entstehen.
  5. Weisen die Bestände eine ordentliche Qualität auf, kommt es wie in der sozialen Wohnraumförderung zu einer deutlichen Fehlbelegung, zumal der Zugang sogar Haushalten oberhalb der Wohnberechtigungsschein (WBS)-Grenzen erlaubt werden soll.
  6. Die Ansicht, dass sich nur gemeinnützige Wohnungsunternehmen sozial engagieren, ist falsch. Auch gewinnorientierte Unternehmen unterstützen ihr Umfeld und ihre Mieter, da hiervon auch ihr Erfolg abhängt. Prosperiert ein Stadtviertel, ist auch die Wohnungswirtschaft erfolgreich, weshalb es gerade für große Unternehmen – kommunal oder privat – rational ist, sich zu engagieren.

Wohngeld hilft einkommensschwachen Mietern treffsicher

Vor allem der letzte Punkt wird von Ökonomen häufig als treffsicherste und effizienteste Maßnahme angesehen: das Wohngeld für bedürftige Haushalte. Zusätzliche Mittel sollten daher eher zur Aufstockung des Wohngelds verwendet werden.

Beim Wohngeld wird das Einkommen der Haushalte streng geprüft, und es wird auch nur so lange gezahlt, wie die Kriterien erfüllt sind. Die Höhe wird an die Wohnkosten und das Einkommen angepasst. Darüber hinaus gibt es einen Rechtsanspruch auf das Wohngeld. Das heißt, jeder Haushalt, der die Bedingungen erfüllt, erhält auch Wohngeld. Die Haushalte können im Gegensatz zu bestimmten einkommensgeförderten Wohnungen oder gemeinnützigem Wohnraum zudem den gesamten Wohnungsmarkt nutzen. Sie sind damit nicht auf eine kleine Auswahl an gebundenen Wohnungen beschränkt. Damit kommt es deutlich weniger zu Wohn-Ghettos.

Im Jahr 2014 erhielten ungefähr 565.000 Haushalte Wohngeld. Der durchschnittliche monatliche Wohngeldanspruch von reinen Wohngeldhaushalten lag bei 114 Euro, wobei die Wohngeldformel gerade so ausgelegt ist, dass die Haushalte nur 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen verwenden müssen. Für dieses Jahr ist mit steigenden Empfängerzahlen zu rechnen, da die Leistungen zum 1. Januar 2016 erhöht wurden. Nach Berechnungen des IW Köln dürfte die Gesamtzahl der Wohngeldempfänger im Jahr 2016 auf rund 866.000 steigen. Im Jahr 2017 würden den Berechnungen zufolge ungefähr 811.000 Haushalte Wohngeld beziehen.

Gegen das Wohngeld wird häufig eingewandt, dass es die Mieten nur noch weiter nach oben treibe und letztlich die Zahlungen beim Vermieter landen. Eine statistische Untersuchung des IW Köln zeigt jedoch, dass Wohngelderhöhungen kaum zu Mieterhöhungen führen, gerade weil die Gruppe der Wohngeldempfänger relativ klein ist. Wichtiger ist aber auch zu bedenken, warum die Mietpreise steigen: Weil es an Wohnungen fehlt. Das zweite wichtige Instrument ist daher die Baulandausweisung, denn die Verfügbarkeit von Bauflächen stellt in den Großstädten den wesentlichen Engpassfaktor dar. Das Angebot an baureifem Land muss erhöht werden.

Wohngeld hilft einkommensschwachen Mietern treffsicher

Möchte die Bundesregierung sozialpolitisch im Wohnungsmarkt wirken, sollte vor allem das Wohngeld weiter erhöht werden. Wichtig wäre insbesondere eine Dynamisierung, denn bislang wird das Wohngeld nur sporadisch erhöht. Besser wäre eine jährliche Anpassung wie bei der Grundsicherung. Dies würde gerade Haushalte in den Großstädten entlasten. In heutigen Preisen beliefen sich allein die Kosten für das Steuerprivileg der gemeinnützigen Unternehmen auf über 330 Millionen Euro jährlich. Mit diesen Mitteln ließe sich das Wohngeld bereits entscheidend verbessern und dynamisieren.