Hausverwalter verweigert Zusendung von Verwaltungsunterlagen

Eigentümer muss zum Hausverwalter anreisen

Einem Wohnungseigentümer ist es grundsätzlich zuzumuten, die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter einzusehen.

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Wer die Kapelle bezahlt, bestimmt auch die Musik. Nach dem Urteil des Landgericht Itzehoe gilt dieser Leitspruch für einen Wohnungseigentümer, der seinen Hausverwalter bezahlt, aber hinsichtlich der Einsichtnahme von Verwaltungsunterlagen nicht. Eigentümer müssen zur Akteneinsicht eine weite Reise unternehmen.

Der Fall: Hausverwalter verweigert Zusendung von Kopien

Die Eigentümer einer Wohnung haben vom Verwalter verlangt, ihnen Kopien der Belege betreffend das Abrechnungsjahr 2013 zu übersenden. Der Sitz des Verwalters befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Wohneigentum. Die Eigentümer wohnen 500 Kilometer entfernt. Sie halten sich nur selten am Ort der Anlage auf. Der Verwalter verwies den Eigentümer darauf, dass eine Einsichtnahme in die Unterlagen in seinem Büro vorgenommen werden könne. Nachdem die Parteien einen gerichtlichen Vergleich geschlossen hatten, hatte das Gericht nun noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.

Landgericht Itzehoe verweist auf Urteil des Bundesgerichtshofs

In dem nun veröffentlichten Beschluss des Landgerichts Itzehoe vom 9. März 2016 (LG Itzehoe - 11 S 79/15) teilen die Richter jedoch die Ansicht des Hausverwalters. Die Wohnungseigentümer müssen die Prozesskosten tragen, mit Ausnahme der Kosten des Vergleichs, die gegeneinander aufgehoben werden. Denn ohne den Vergleich wären die Eigentümer im Prozess unterlegen gewesen, betonen die Richter, weil sie vom Verwalter nicht verlangen konnten, ihnen Kopien der Belege zu übersenden. In dem Beschluss berufen sich die Itzehoer Richter auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe in einem ähnlich gelagerten Fall. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters durchzuführen (BGH-Urteil vom 11.02.2011 - V ZR 66/10, IMR 2011, 150). Die Karlsruher Richter hatten sich bei ihrem Urteil wiederum auf den entsprechenden Passus des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 269 Abs. 1 und 2 BGB) bezogen, wonach der Leistungsort im Zweifel am (gewerblichen) Sitz des Schuldners liegt.

Auch die 500 Kilometer lange Anreise und die angeführte Schwerbehinderung zu 80 Prozent des Wohnungseigentümers ließen die Itzehoer Richter als Begründung für die Zusendung von Kopien nicht gelten. Zwar sei auch die räumliche Entfernung des Berechtigten vom Ort der möglichen Einsichtnahme und die Zumutbarkeit einer Anreise zu berücksichtigen, ebenso wie die Anzahl der geforderten Belege sowie der mit dem Kopieren verbundene Zeitaufwand.

Im vorliegenden Fall war es den Eigentümern nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich zumutbar, einmal pro Jahr zur Eigentümerversammlung anzureisen. Dann könnten sie am Vortag der Versammlung Einsicht in die Unterlagen am Sitz der Verwaltung nehmen und die Unterlagen dort kopieren. Dass sie aufgrund ihrer Schwerbehinderung nicht zu einer Anreise in der Lage sind, hätte der Eigentümer nicht hinreichend dargelegt.

Tipp für Vermieter

Wer eine Immobilie weit außerhalb seines Wohnsitzes erwirbt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass der damit verbundene Aufwand im Alter oder im Fall einer Krankheit auch zur Last werden kann. Denn nur ausnahmsweise kann sich aus dem Einsichtnahmerecht des Eigentümers ein Anspruch auf Übersendung von Kopien bestimmter Unterlagen ergeben – dann, wenn Treu und Glauben es aus der Sicht des Wohnungseigentümers gebieten. So soll eine Versendungspflicht des Verwalters bestehen, wenn der einzelne Eigentümer die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig erlangen kann, beispielsweise vor einer Eigentümerversammlung. Wie eng jedoch Gerichte solche Ausnahmen bestimmen können, zeigt das Urteil des Landgerichts Itzehoe.