DIW: Energetische Sanierung rechnet sich nicht für Vermieter

Eigennutzer profitieren mehr als Vermieter

Trotz hoher Fördergelder stagniert die Sanierung für Wohnimmobilien. Eine Untersuchung des DIW Berlin zeigt einen möglichen Grund: Investoren und Vermieter haben nichts davon.

Kürzlich hatte ein anderes Wirtschaftsinstitut – das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) – bezweifelt, dass die von der Bundesregierung festgelegten Klimaziele bei der Gebäudesanierung erreicht werden können. Die zu hohen Standards würden viele Investoren abschrecken, besser sei es, mehr Gebäude überhaupt zu sanieren. Nun führt eine Untersuchung des Deutschen Wirtschaftsinstituts (DIW) in Berlin einen weiteren Grund für die Stagnation bei der energetischen Sanierung an: Investitionen zur Energieeffizienz erhöhen den Wert von Mietwohnungen deutlich weniger als vergleichbare Maßnahmen den Wert von Eigentumswohnungen, weshalb Vermieter weniger solche Maßnahmen durchführen. Dies ist das Ergebnis einer statistischen Untersuchung der Ökonomen Konstantin Kholodilin, Andreas Mensa und Claus Michelsen vom Deutschen Wirtschaftsinstitut (DIW) in Berlin („Markwert der Energieeffizienz: Deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentumswohnungen).

Warum Investoren nicht von energetischen Sanierungen profitieren

Die Bewertung der Energieeffizienz ergibt sich durch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, also durch die Gesamtheit von Mietern und Käufer. In der Wissenschaft wird in diesem Zusammenhang häufig das „Nutzer-Investor-Dilemma“ beziehungsweise „Mieter-Vermieter-Dilemma“ als Grund für eine Unterbewertung von Energieeffizienz in Mietverhältnissen angeführt. Das Dilemma besteht darin, dass Investoren nicht unmittelbar von den Energieeffizienzgewinnen profitieren, allerdings die Kosten tragen müssen. Auf der anderen Seite sind Mieter häufig nicht dazu bereit, für die Energieeinsparung, von der sie unmittelbar durch geringere Nebenkosten profitieren, höhere Kaltmieten in energieeffizienteren Gebäuden zu bezahlen.

Wie sich höhere Energieeffizienz bei Eigentumswohnungen auswirkt


Die höhere Energieeffizienz bewirkt eine Wertsteigerung der Eigentumswohnung.

Die zentralen Größen, um den Einfluss der Energieeffizienz auf die Preisbildung zu schätzen, sind die Koeffizienten für den Energiebedarf und den Vermietungsstatus. Diese zeigen erwartungsgeäß, dass ein geringerer Energiebedarf die Zahlungsbereitschaft für eine Immobilie signifikant steigert. Diese Steigerung beträgt bei frei verfügbaren Wohnungen 0,05 Prozent je eingesparter Kilowattstunde Heizenergie. Umgerechnet auf eine jährliche Heizenergiekostenersparnis von einem Euro je Quadratmeter, beträgt die durchschnittliche Immobilienpreissteigerung 15,62 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Angenommen werden Heizenergiepreise von acht Cent je Kilowattstunde und ein durchschnittlicher Immobilienpreis von gut 2.528 Euro pro Quadratmeter in freien Wohnungen.

Wertzuwachs bei Mietwohnungen deutlich geringer

Diese Steigerung fällt bei vermieteten Wohnungen mit 0,02 Prozent deutlich geringer aus und entspricht einer Prämie von 6,25 Euro für eine Reduktion der Heizkosten um jährlich einen Euro. Dieser deutliche Unterschied liegt nach Ansicht der Autoren vermutlich in erheblich geringeren Erträgen der Energieeffizienz bei vermieteten Immobilien. Die Schätzungen zeigen, dass eine Reduktion des Energiebedarfs um eine Kilowattstunde die Mieterträge um 0,02 Prozent steigert. Einer jährlichen Heizkostenentlastung um einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche steht aber nur eine Zahlungsbereitschaft der Mieter von 23 Eurocent gegeüber. Unklar ist, an welchen Größen sich Investoren mit ihrer Zahlungsbereitschaft orientieren. Eine häufig verwendete Kennzahl zur Beurteilung einer Investition in Mietimmobilien ist das Preis-Miet-Verhältnis. Diese Kennzahl drückt aus, wie viele Jahresmieten Investoren bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen.

Im Durchschnitt waren Investoren im Betrachtungszeitraum bereit, Berliner Mietwohnungen für das rund 28-Fache (entspricht einer Nettoanfangsrendite von rund 3,57 Prozent) der Jahresmiete zu erwerben. Das hypothetische Preis-Miet-Verhältnis für Energieeffizienzverbesserungen liegt für denselben Zeitraum etwa beim 27-Fachen (Nettoanfangsrendite: 3,73 Prozent). Das legt nahe, dass die Amortisationszeiträume und damit die Risikobewertungen von Energieeffizienz- und Immobilieninvestitionen im Allgemeinen kaum auseinanderfällt. Investoren sind bereit, das rund 16-Fache der jährlichen Energiekostenersparnis je Quadratmeter als Kaufpreis für frei verfügbare Wohnungen zu zahlen – ohne zu berücksichtigen, dass sich Heizenergiepreise ändern können.

Schlussfolgerungen der Studie

Obwohl die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen derzeit äußerst günstig sind –  Zinsen für Hypothekenkredite sind sehr niedrig und die Renditechancen alternativer Anlagen gering –  bleibt die Sanierungsrate dennoch weit hinter dem politischen Ziel von zwei Prozent zurück. Zwar sind die Energiepreise seit knapp zwei Jahren stark gefallen, doch erklärt der Rückgang der Heizöl- und Gaspreise nicht den bereits seit 2010 dokumentierten Rückgang der energetischen Sanierungsaktivitäten. Der Grund ist eher in den unterschiedlichen Folgen bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien zu sehen. Dies wirkt sich auf die Preise aus. Passende Antworten hat die Politik bisher aber nicht gefunden. Der Energieausweis hat nicht dazu geführt, dass Mieter und Vermieter gleiche Informationen über die Energieeffizienz von Gebäuden erhalten. Gleichzeitig sind Investitionen in Verbesserungen der Energieeffizienz in Verruf geraten, da diese mittlerweile als ein beliebtes Mittel zur Verdrängung von Altmietern und als Vorwand für Luxussanierungen wahrgenommen werden. Das Mietrecht erlaubt – analog zu allgemein wohnwertsteigernden Modernisierungen – eine Erhöhung der Jahresmiete um maximal elf Prozent der Sanierungskosten für Energieeffizienzmaßnahmen. Das übersteigt aber zumindest kurzfristig  häufig die Erträge für Mieter und soll nach Plänen von Bundesjustizminister Heiko Maas zudem deutlich abgesenkt werden. Eine mögliche Lösung sehen die Autoren in der Stärkung des sogenannten Energiespar-Contracting, die sich aber bislang aus Sicht der Vermieter nur für größere Wohnanlagen rechnet.