Kündigung wegen Mietrückstand auch später möglich

Kirchengemeinde kündigt Mitarbeiterin Wohnung

Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht in einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Laut BGH darf der Vermieter noch nach mehr als sieben Monaten fristlos kündigen.

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Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen (BGH VIII ZR 296/15).

Der Fall: Küsterin schuldet Miete für Kirchengemeinde-Wohnung

Eine katholische Kirchengemeinde in Düsseldorf hat seit 2006 eine 3-Zimmer-Wohnung an die Küsterin der Gemeinde vermietet. Die Küsterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung kündigte die katholische Kirchengemeinde das Mietverhältnis am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos. Die Küsterin zeigt sich von der fristlosen Kündigung ihrer Kirchengemeinde überrascht. Sie hält die Kündigung für unwirksam. Sie meint, die Kündigung mehr als sieben Monate nach dem Anfall des Mietrückstandes sei nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ im Sinne des Gesetzes ausgesprochen worden. Dabei bezog sie sich auf einen Passus des Bürgerlichen Gesetzbuches (von § 314 Abs. 3 BGB ) zu einem Dauerschuldverhältnis: „Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.“

Unterschiedliche Entscheidungen von Amtsgericht und Landgericht

Das Amtsgericht Düsseldorf hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung jedoch abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung der Klägerin (gemäß § 314 Abs. 3 BGB) unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Bundesgerichtshof: „Angemessene Frist“ im Fall nicht anwendbar

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied jedoch in letzter Instanz anders und zu Gunsten der fristlosen Kündigung der Kirchengemeinde. Die Einhaltung einer angemessenen Frist  (§ 314 Abs. 3 BGB) sei neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht nicht anzuwenden. Diese vom Senat bislang offen gelassene Frage ist in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten. Nun stellten die Karlsruher Richter klar: Die angemessene Frist einer Kündigung von Dauerschuldverhältnissen ist im Bereich des Wohnraummietrechts nicht anwendbar, da es dort ebenfalls im BGB spezielle Regelung (§§ 543, 569 BGB) gibt. Bereits der Wortlaut spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne für den Ausspruch der Kündigung noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das entspreche – so die Karlsruher Richter – auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser habe bei der Mietrechtsreform von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen muss. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zudem könne eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht definiert werden.

Die Vermieterin hatte das Kündigungsrecht auch nicht verwirkt. Die Mieterin habe nicht darauf vertrauen können, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen des Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Eine solche Annahme könne auch nicht daraus abgeleiitet werden, dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde handelte, bei der die Mieterin als Küsterin tätig war.  

Tipp für Vermieter

Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist nun geklärt, dass die Regelung von Dauerschuldverhältnissen (§ 314 Abs. 3 BGB) im Wohnmietrecht keine Anwendung findet und eine fristlose Kündigung entsprechend §§ 543, 569 BGB erfolgen kann. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre.