Wann entsteht für Mieter ein Vorkaufsrecht?

Zeitpunkt der Teilungserklärung wichtig

Dem Mieter einer Wohnung steht ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Eigentümer diese verkaufen möchte. Nun hat der BGH klargestellt, welche Fristen gelten.

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Will der Eigentümer einer Wohnimmobilie diese verkaufen, so ist er nicht immer frei in der Wahl des Käufers. Insbesondere bei vermieteten Wohnungen schreibt der Gesetzgeber den Eigentümern ein Vorkaufsrecht für die Mieter vor. Nun hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil von 6. April 2016 (Az.: VIII ZR 143/15) klargestellt, welche Reihenfolge von Teilungserklärung, Wohnungsverkauf und Mietvertrag bestehen müssen, damit der Mieter Anspruch auf ein Vorkaufsrecht hat.

Vorkaufsrecht für Mieter

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 577 BGB) hat der Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte. Konkret besteht also ein Vorkaufsrecht bei zwei Alternativen:

1. Alternative: Nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden und dieses wird dann an einen Dritten verkauft.

2. Alternative: Nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter soll Wohnungseigentum begründet werden und das zukünftige Wohnungseigentum wird an einen Dritten verkauft.

Der Fall: Mieter erfährt später vom Verkauf und Teilungserklärung

Die Mieter einer Wohnung und seine ehemalige Eigentümerin streiten darüber, ob im Zuge der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht der Mieter entstanden ist. Der Mietvertrag zwischen den beiden Parteien wurde am 17. November 2010 abgeschlossen und am 15. Dezember 2010 wurde die Wohnung den Mietern überlassen. Bereits am 28. September 2010, also vor Abschluss des Mietvertrags und vor Überlassung der Wohnung an die Mieter, ließ die Verkäuferin eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden.

Mit notariellem Vertrag vom 16. Dezember 2010 veräußerte die Verkäuferin die Wohnung. Wenige Tage später, am 23. Dezember 2010 wurde die Teilungserklärung vom 28. September 2010 in das Grundbuch eingetragen. Im Oktober 2011 wurde die Käuferin als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Erst im November 2013 erfuhren die Mieter vom Verkauf der Wohnung. Sie meinen, ihnen habe ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zugestanden. Ihnen stehe daher Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wohnung zu.

Die Teilungserklärung: Voraussetzung für Verkauf einer einzelnen Wohnung

Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, so kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Will er dies, muss die Immobilie zuvor mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt werden. Dabei erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung. Eine Teilungserklärung muss zudem notariell beurkundet werden. Wenn der Eigentümer von einem anderen Kaufinteressenten ein verbindliches Angebot erhält, so muss er seinen Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichten.

Instanzen beurteilten das Vorkaufsrecht unterschiedlich

Gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts haben die klagenden Mieter Berufung eingelegt, mit der sie ihr Auskunftsbegehren weiterverfolgen. Das Berufungsgericht ist der klägerischen Auffassung gefolgt und hat unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung durch Teilurteil der Klage in der ersten Stufe (Auskunft) stattgegeben.

Bundesgerichtshof: Mieter haben bei Einzug nach Teilungserklärung kein Vorkaufsrecht

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied jedoch, dass den Mietern kein Vorkaufsrecht zugestanden habe. Von den zwei möglichen Voraussetzungen für die Entstehung eines Vorkaufsrecht für den Mieter, dem geplanten Verkauf und Begründung des Wohneigentums nach der Überlassung an den Mieter oder dem tatsächlich durchgeführten Verkauf nach Begründung des Wohneigentums treffe keine der beiden Fälle zu. Denn das Wohneigentum sei bereits mit der Teilungserklärung vor Überlassung der Räume an den Mieter entstanden.