Mieter verweigert Besichtigung

Wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Ein neues Urteil klärt, wann Vermieter ihre vermietete Wohnung besichtigen dürfen. Mieter muss Vermieter bei ernsthaften Verdacht auf einen drohenden Schaden einlassen.

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Obwohl unangenehme Gerüche aus einer Mietwohnung den Verdacht auf Schimmel nahelegten, weigerte sich ein Mieter, den Vermieter einzulassen. Dieser wollte den Zustand seiner Wohnung überprüfen. Nun hat das Amtsgericht München ein Urteil gesprochen, dass Vermietern einen Anhaltspunkt gibt, wann sie ihre Mietwohnungen besichtigen können.

Der Fall: Unangenehme Gerüche

Die Klägerin ist eine Vermieterin aus Gauting südwestlich von München. Sie vermietet seit 2006 ihre Einzimmerwohnung in der Tölzer Straße in München-Obersendling an einen Mieter. Dort wurden im Jahr 2012 letztmals in Bad und Diele Reparaturarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt. Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung der Vermieterin mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sind, wollte sie die Wohnung besichtigen. Der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten. Er bot der Vermieterin auch keinen Besichtigungstermin an. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage beim Amtsgericht München.

AG München: Mieter muss Vermieter zur Wohnungsbesichtigung einlassen


Alle fünf Jahre darf ein Vermieter die Mietwohnung besichtigen.

Das Amtsgericht München stellte in seinem nun veröffentlichten Urteil vom 10. Dezember 2015 (461 C 19626/15 ) klar, dass die Vermieterin ein Recht hat, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann. Unabhängig davon kann die Vermieterin jedoch spätestens alle fünf  Jahre ihre Mietwohnung besichtigen.

„Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt“, so das Gericht. „Der Anspruch der Klägerin entfällt nicht deshalb, weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliegt. Der Geruch dauerte längere Zeit an, nämlich mehr als zwei Wochen. Eine solche Dauer lässt eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten“, so das Gericht weiter.

Die Vermieterin könne aus einem weiteren Grund die Besichtigung der Wohnung verlangen: Seit der letzten Wohnungsbesichtigung sind mehr als fünf Jahre vergangen. Das Gericht führt aus, dass ein Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden könne. Denn Wohnraummietverhältnisse seien nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auf Dauer angelegt. In der Praxis komme es nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern.

„Nach Auffassung des Gerichts kann daher ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dieser Zeitraum von fünf Jahren ist nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum wird der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend (vorzunehmen) ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt“, so die Urteilsgründe.

Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Denn nach dem unwiderlegten Vortrag der Vermieterin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt. Das Urteil ist rechtskräftig.

Tipp für Vermieter

Alle Mieter haben laut dem Bundesverfassungsgericht ein aus dem Grundgesetz (Art. 13 Abs 1 u. 14 GG) abgeleitetes Recht, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden, auch wenn dies im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen ist. Ein solches Recht ergibt sich auch aus Treu und Glauben unter Berücksichtigung der konkreten Umstände und der örtlichen Verhältnisse. Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht dazu berechtigt, das Mietobjekt (Wohnung oder Gewerberaum) zu betreten. Das bedeutet, dass der Vermieter vor jeder Besichtigung die Zustimmung des Mieters einholen muss. Eine Besichtigung ohne vorherige mündliche oder schriftliche Ankündigung des Termins ist in aller Regel unzumutbar, es sei denn bei Gefahr in Verzug (Schadensabwehr).

Als zulässiger Besichtigungszeitraum ohne konkreten Grund wie Gefahr in Verzug wurde in älteren Urteilen aber auch Abstände von ein bis zwei Jahren genannt (Saarbrücken, Urteil vom 22.12.2004 - 4 C 365/04, LG Berlin WM 1980, 185). Als zulässiger Grund für eine Schadensabwehr wurde von den Gerichten beispielsweise ausdringender Rauch aus der Wohnung oder tropfendes Wasser durch die Decke der unterliegenden Wohnungen (LG Mannheim WM 1974, 188; LG Bremen BIGBW 1964, 150), zur Überprüfung der vom Mieter behaupteten Mängel (AG Köln WM 1986, 86) oder begründeter Verdacht eines vertragswidrigen  Gebrauchs der Wohnung (AG Ibbenbüren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97) aufgeführt.

Der Vermieter kann sich das Recht zu Besichtigungen im Mietvertrag einräumen lassen. Regelungen, die Besichtigungen ohne Vorankündigung und ohne berechtigten Anlass (siehe vorstehend) einräumen, sind aber immer unzulässig.