Die Mietpreisbremse funktioniert nicht

Anstieg der Mieten nach Einführung der Mietpreisbremse

Nach einer Auswertung des Wirtschaftsinstituts DIW funktioniert die Mietpreisbremse noch nicht. Das DIW hält dagegen den Bau neuer Wohnungen für ein wirksames Mittel, den Anstieg der Mieten zu bremsen.

Am 1. Juni 2015 trat die Mietpreisbremse in Kraft. Danach sollte es in „angespannten Wohnungsmärkten“ bei der Wiedervermietung von Wohnungen eine Preisobergrenze geben. Die Miete darf dabei nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Parteien der großen Koalition Union und SPD begründen diesen staatlichen Eingriff in die Vertragsfreiheit von Vermieter und Mieter damit, dass so der Mietanstieg im Vergleich zu den unregulierten Märkten bei Wiedervermietung gedämpft würde. In der Folge übernahmen mit Ausnahme einiger Bundesländer in Ostdeutschland nahezu alle Landesregierungen die Mietbegrenzung.

Kritik der Ökonomen an Höchstpreisen


Durch die Mietpreisbremse sinkt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum.

Führende deutsche Immobilienökonomen wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln sowie Professor Steffen Sebastian vom IREBS (Uni Regensburg) und Oliver Lerbs vom ZEW Mannheim hatten vor der Einführung der Mietpreisbremse eindringlich gewarnt. Staatliche Festlegungen von Preisen und Mieten verhindern im Vergleich zur freien Preisbildung des Marktes eine effiziente Anpassung von Angebot und Nachfrage. Im Fall einer Begrenzung der Neuvertragsmieten wird daher das Angebot an Mietwohnungen weiter verknappt und aufgrund der geringeren Rendite errichten Investoren zuwenig neue Wohnungen. Weil der Preis als Parameter bei der Auswahl der Mieter wegfällt, orientieren sich die Vermieter stärker nach Kriterien, die ihrer Ansicht nach gegen einen Mietausfall sprechen. So wird stärker auf das Einkommen, den soziale Status, aber auch auf die Staatsangehörigkeit geachtet. Alleinerziehende, junge und ältere Menschen sowie Ausländer haben das Nachsehen. Die Mietpreisbremse ist demnach kontraproduktiv: Das Angebot an möglichst erschwinglichen Wohnungen wird nicht größer, sondern geringer.

Untersuchung des Deutschen Instituts der Wirtschaft (DIW)

Claus Michelsen und Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin haben zusammen mit Andreas Mense von der Universität Erlangen-Nürnberg untersucht, wie sich die Mieten ohne Regulierung entwickelt hätten und in welchem Umfang die Investoren ihre Ertragserwartung durch die Regulierung beeinträchtigt sehen. Sie haben dafür die Angebotsmieten der wichtigsten Online-Plattformen Immobilienscout24, Immowelt und Immonet im Zeitraum von Juli 2011 bis März 2016 für benachbarte regulierte und unregulierte Postleitzahlbezirke verglichen. Die direkte Nachbarschaft stellt sicher, dass es sich um miteinander verbundene Immobilienmärkte handelt, deren Mieten sich ohne Regulierung vermutlich identisch entwickelt hätten. Abweichungen der Mietentwicklung nach der Einführung der Mietpreisbremse in einer regulierten Region gegenüber der benachbarten unregulierten Vergleichsgruppe können in diesem Untersuchungsrahmen als kausale Effekte der Mietpreisbremse interpretiert werden.

Ergebnis der Untersuchung

Die DIW-Analyse ist zu folgenden Ergebnissen gekommen:

1. Die Mietpreisbremse hat bisher die Hoffnung nicht erfüllt, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen und so den Zugang von Bezieherinnen kleiner und mittlerer Einkommen zum Wohnungsmarkt zu verbessern. Es gibt Hinweise darauf, dass sie sogar teilweise das Gegenteil bewirkt und den Preisanstieg in den betroffenen Städten kurzfristig noch beschleunigt hat, weil insbesondere kurz vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten gezielt erhöht wurden. „Gerade in den Städten, wo Investoren erwarten konnten, dass eine Mietpreisbremse eingeführt wird – also dort, wo bereits im Jahr 2013 die Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge eingeführt worden war – fiel der Preisanstieg im Vorfeld des Inkrafttretens der Mietpreisbremse auf das Jahr hochgerechnet um rund einen Prozentpunkt höher aus“, sagt Michelsen. Nach ihrem Inkrafttreten hatte die Mietpreisbremse keinen signifikanten Effekt mehr auf den Preistrend in den 264 der insgesamt 308 regulierten Städte mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze.

2. Zudem erwarten Investoren offenbar auch zukünftig keine Beeinträchtigungen ihrer Mieteinnahmen. Dies kann aus dem nur geringen Einfluss der Mietpreisbremse auf die Wohnungspreise geschlossen werden. Damit sind auch die im Vorfeld geäußerten Befürchtungen, die Mietpreisbremse würde die dringend benötigte Bautätigkeit erheblich hemmen, nicht eingetreten.

„Das Gesetz hat seine gewünschte Wirkung bisher nicht entfaltet. Vielmehr gibt es Möglichkeiten, sich nicht an die Vorgaben der Mietpreisbremse zu halten“, sagt DIW-Ökonom Claus Michelsen. So seien die Sanktionen bei Verstößen relativ lax. Außerdem sei es für Mieterinnen schwierig, an die relevanten Informationen zu kommen und ihr Recht durchzusetzen. Nicht zuletzt deshalb hätten Vermieterinnen vor Inkrafttreten des Gesetzes die Mieten teilweise kräftig angehoben. Da Immobilienpreise in großen Teilen zukünftige Ertragserwartungen abbilden, hätten sich bei einer wirksamen Regulierung auch negative Effekte beim Wert von Wohnimmobilien zeigen müssen. Dies ist weitgehend ausgeblieben, was als Hinweis für die Erwartung über die zukünftige Wirksamkeit der Regulierung gewertet werden kann.

DIW: Ausweitung der Bautätigkeit sollte im Vordergrund stehen

Um die Ursachen des Wohnungsmangels zu bekämpfen, sollten Maßnahmen zur Ausweitung der Bautätigkeit und Flexibilisierung des Angebots im Vordergrund stehen. „Nur zusätzlicher Neubau schafft nachhaltige Entspannung am Wohnungsmarkt“, sagt DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin. Hier sei vor allem die Kommunalpolitik gefordert, etwa ungenutzte Flächen in den urbanen Zentren dem Wohnungsmarkt zuzuführen, Verdichtungspotenziale zu heben oder Gewerbeflächen umzuwidmen. Aus sozialpolitischer Sicht könne eine Mietpreisbremse nur dann gerechtfertigt sein, sofern sie die Anreize für den Wohnungsbau nicht beschneide und zeitlich begrenzt eingeführt werde, sagen die Studienautoren. Sie müsste zudem auch transparenter und praktikabler ausgestaltet sein.