Für immer mehr Gemeinden gilt ein Mietspiegel

Mehr als die Hälfte aller Gemeinden mit über 20.000 Einwohnern hat einen Mietspiegel

Das Marktforschungsunternehmen F+B hat ermittelt welche Städte die höchsten ortsüblichen Vergleichsmieten laut Mietspiegel aufweisen. Wegen der Mietpreisbremse gelten für immer mehr Städte Mietspiegel.

Mieten steigen – auch gemessen an den Mietspiegeln

In Deutschland steigen die Mieten weiter. Das dynamische Wachstum der Marktmieten wirkt sich damit sukzessive – wenn auch verzögert – auf das Niveau der Mietspiegel aus. Im vergangenen Jahr sind die ortsüblichen Vergleichsmieten um 1,8 Prozent gestiegen. Im Vorjahr waren es 1,7 Prozent. Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2015, der einzigen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland, die F+B seit 1996 regelmäßig erstellt. F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg legt mit dem F+B Mietspiegelindex eine aktuelle Auswertung amtlicher Daten über das Mietenniveau und die Mietentrends in deutschen Städten und Gemeinden mit über 20.000 Einwohnern vor. 

Welche Daten ausgewertet wurden

Analysiert werden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2015 wurden die Niveaus der im Bestand derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 344 Städte und Gemeinden ausgewertet.

Welche Städte einen Mietspiegel haben


Bremen ist die einzige Metropole ohne Mietspiegel.

Die Mietspiegel haben eine große Bedeutung für Mieter und Vermieter, weil sie als Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden können. Die Mietspiegel-Vergleichsmieten haben schon seit längerem die Funktion von Obergrenzen bei der Erhöhung der Bestandsmieten. Seit 1. Juni 2015 werden die Mieten laut Mietspiegel plus zehn Prozent zudem bei der Neuvermietung als Höchstmiete herangezogen – sofern in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt die Mietpreisbremse gilt.

Die Erhebungsergebnisse zeigen, dass es Mietspiegel in der Regel aber erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Denn die Erstellung eines Mietspiegels ist für die Kommunen mit gewissen Mindestkosten aufgrund der Erhebung und Auswertung der Marktmieten verbunden. Von den insgesamt 1558 Orten der Größenordnung ab 10.000 Einwohnern verfügen 562 Gemeinden (36 Prozent) über einen Mietspiegel; ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (679 Orte) sind es insgesamt 57 Prozent (1998: 45 Prozent).

Grundsätzlich gilt: je größer die Stadt, desto größer die Quote von Mietspiegeln. So verfügen mittlerweile 92 Prozent aller deutschen Metropolen (über 500.000 Ein- wohner) und 89 Prozent aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel. Die Stadt Bremen ist die einzige Metropole ohne dieses Instrument.

Teuerste Metropolen laut Mietspiegel

„Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 11,12 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Bestandswohnungen und liegen damit 74 Prozent über den 6,39 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Michael Clar, Geschäftsführer von F+B.

Ebenfalls weit oben auf der Rangliste sind neben weiteren Städten im Münchner Um- land die Metropolräume Stuttgart (Rang 3), Köln (9), Hamburg (12) und Frankfurt/Main (17). In Stuttgart liegen die Mieten mit 8,57 Euro pro Quadratmeter um 34 Prozent über dem aktuellen Bundesdurchschnitt, in Köln und Hamburg mit 8,19 bzw. 8,01 Euro um 28 bzw. 25 Prozent darüber. In Frankfurt/Main müssen Mieter durchschnittlich 7,81 Euro, also 22 Prozent mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.

„Der F+B-Mietspiegelindex spiegelt damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen Deutschlands wider“, so Dr. Clar. „Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht weitere Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen.“ Die aktuell diskutierten Auswirkungen des Zustroms von Flüchtlingen werden sich dagegen in ihrem Einfluss auf die ortsüblichen Vergleichsmieten erst zeitverzögert in den nächsten Jahren zeigen.

Städte mit Mieten im mittleren Bereich

Wenn auch auf insgesamt niedrigerem Mietenniveau ist dieser Effekt ebenfalls für ostdeutsche Großstädte feststellbar. Jena, Rostock und Erfurt liegen auf den Index-rangplätzen 65 bis 88 mit einer Durchschnittsmiete bei von 6,34 bis 6,16 Euro proQuadratmeter beim Durchschnitt aller Mietspiegelstädte. 

Großstädte mit niedrigen Mieten

Die übrigen ostdeutschen Großstädte rangieren aber überwiegend darunter, so zahlt man zum Beispiel in Potsdam im Schnitt 5,94 Euro pro Quadratmeter und erreicht damit das Berliner Niveau. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,63 bzw. 5,62 Euro für den Quadratmeter.

„Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in der Hauptstadt, wenn man die anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heranzieht. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 6,39, in den östlichen 5,79 Euro pro Quadratmeter. Gerade in Berlin existiert aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite, die der bloße Mittel- wert naturgemäß nicht wiedergibt“, erklärt Dr. Clar.

„Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete von rund sechs Euro im Altbau bis 7,85 Euro pro Quadratmeter im aktuellen Neubau“, kommentiert Dr. Clar. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen in den Neuen Ländern überdurchschnittlich auf. Im Westen ziehen dagegen insbesondere die Baualtersklassen der 1970er und 1980er Jahre an.