Neues Gesetz erschwert Kreditvergabe

Banken müssen langfristige Tragfähigkeit des Kredits prüfen

Seit einem Vierteljahr ist das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienrichtlinie“ in Kraft. Es sollte Kreditnehmer schützen, bewirkt aber, dass viele Probleme haben, einen Kredit zu bekommen.

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Am 21. März 2016 trat das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Danach müssen Kreditinstitute noch genauer prüfen, ob sich Kreditnehmer den gewünschten Immobilienkredit auch langfristig leisten kann – sonst drohen den Kreditgebern Schadenersatzklagen.

Was hat sich durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie geändert?

Mit dem neuen Gesetz darf bei der Beurteilung der Bonität des Kreditnehmers die Werthaltigkeit der Immobilie nur noch eine untergeordnete Rolle spielen. Bisher achtete die Bank besonders streng auf die Bonität, wenn der Kunde wenig Eigenkapital einbrachte und ein hoher Teil des Kaufpreises kreditfinanziert war. Je mehr Eigenkapital der Kunde einbrachte, desto besser war die Bank durch die Immobilie abgesichert – und desto einfacher war es, eine Finanzierung und günstige Konditionen zu bekommen. Solange der Kreditgeber seinen Kredit durch eine erstrangige Hypothek abgesichert hatte und der Marktwert deutlich über der Restschuld lag, konnte er im Falle der Nichtbedienung des Kredites die Immobilie verwerten und die ausstehende Schuld eintreiben.

Künftig dürfen solche Überlegungen bei der Bank nur noch eine Nebenrolle spielen. Das Institut muss sicherstellen, dass der Kunde den Kredit auch langfristig bedienen kann, ohne dass die Immobilie zwangsverkauft werden muss. Die Kreditwürdigkeitsprüfung dürfe „nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass (. . .) der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt“, heißt es in dem neuen Gesetz, das auf eine Richtlinie der EU zurückgeht.

Mit dem neuen Gesetz können zahlungsunfähige Kreditnehmer unter Umständen einen Teil der Last auf den Kreditgeber abwälzen: Hat das Kreditinstitut nicht ausreichend geprüft, wie es um die langfristige Zahlungsfähigkeit bestellt ist, kann der Kreditnehmer den Kredit fristlos kündigen, ohne der Bank die übliche Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsgewinne zahlen zu müssen. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann immerhin schnell fünfstellige Summen erreichen. Der Kreditnehmer kann die Bank aber auch zwingen, den Kredit fortzuführen – zu den Zinsen, zu denen sie sich selbst langfristiges Geld am Markt beschaffen kann. Aktuell also zu kaum mehr als null Prozent.

Folge: Kreditgeber prüfen strenger

Die Rechtsabteilungen der Banken haben allerdings in der Regel die Folgen einer Nichteinhaltung des neuen Gesetzes berücksichtigt und entsprechende Direktiven an die Kreditsachbearbeiter weitergegeben. Die Folge: Die in der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie festgelegten, deutlich höheren Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Baufinanzierungen führen dort vermehrt zu Kreditablehnungen. „Einzelne Sparda-Banken verzeichnen Rückgänge von bis zu 25 Prozent der Kreditzusagen", kritisiert Joachim Wuermeling,  Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken e.V. Betroffen von der zurückhaltenden Kreditvergabe seien beispielsweise Familien, bei denen ein Elternteil während der Erziehungszeit eine Auszeit nimmt und die eine relativ geringe Eigenkapitalquote mitbringen. Da noch nicht klar ist, ob die Frau nach der Elternzeit wieder ihren Beruf aufnehmen kann, ist der langfristige Kapitaldienst nicht gesichert. Zudem fällt die Rentenprognose oft sehr gering aus, dadurch ist der Kapitaldienst im Rentenalter sehr knapp.

Zudem legen einzelne wegen des höheren Haftungsrisikos mehr Wert auf eine höhere Absicherung im Falle einer Berufsunfähigkeit der verdienenden Eltern.

Viele Marktexperten gehen daher von einer deutlich zurückhaltenden Kreditvergabe bei Wohnimmobilien aus. Zudem erhöhen sich für die Banken mit dem neuen Gesetz die Prüfkosten zur Kreditvergabe. So heißt es in einer Studie zum Wohnungsmarkt der Deutschen Bank Research hinsichtlich des neuen Gesetzes: Auch das neue und sich ständig ändernde regulatorische Umfeld dämpfte den Risikoappetit der Banken. Diese Entwicklung könnte sich mit der am 21. März 2016 in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie fortsetzen. Zum einen beansprucht die praktische Umsetzung der zahlreichen neuen Regeln erhebliche Ressourcen in den Kreditabteilungen der Banken. Zum anderen könnte die Unsicherheit über die juristische Wirkung zu einer vorsichtigeren Kreditvergabe beitragen. Da die Wohnimmobilienkreditrichtlinie viele Jahre, gar Jahrzehnte, auf europäischer Ebene verhandelt wurde, sind Änderungen in absehbarer Zeit wenig realistisch. Immobilienkäufer mit hohen Einkommensunsicherheiten müssen sich daher darauf einstellen, entweder mehr Eigenkapital bereitzustellen oder für Maßnahmen der Einkommenssicherung (Berufsunfähigkeitsabsicherung) laufend höhere Gelder bereitzustellen.

Risiko der Kredit-Prolongation

Das eigentliche Problem kommt auf viele Kreditnehmer zu, die in ihren Verträgen mit der Bank keine „Prolongierung“ vereinbart haben. Dies sind häufig Privat- und Direktbanken. Wer keine Prolongierung vereinbart hat, der muss den Kreditvertrag nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in der Regel neu aushandeln. Bei dieser Verlängerung muss der Kreditnehmer dann aber gemäß der neuen Richtlinie nicht nur seine Kostenstruktur lückenlos nachweisen. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auch dafür sorgen, dass sowohl die Tilgungsrate nach oben geht als auch die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit deutlich steigen werden, eben damit die Rückzahlung des Kredits „wahrscheinlich“ ist. Wessen Kredit bislang aufgrund einer geringen Eigenkapitalquote oder hohen laufenden Kreditbelastung „knapp auf Kante genäht“ war, dürfte nur schwer einen Anschlusskredit bekommen, wenn sich seine Einkommenssituation in der Zwischenzeit nicht deutlich verbessert haben wird. Betroffen dürften dann vor allem ältere Kreditnehmer kurz vor Rentenbeginn sein. Bis dahin könnte verschärfend ein womöglich höheres Inflations- beziehungsweise Zinsniveau hinzukommen. Einige Immobilieneigentümer sollten daher die aktuell gute Situation auf vielen Wohnungsmärkten berücksichtigen und einen rechtzeitigen Verkauf erwägen.