Mieten und Immobilienpreise deutscher Städte

Wo am meisten vom Einkommen für Miete draufgeht

In einer Studie wurden Mieten und Immobilienpreise der 20 größten deutschen Städte sowie die regionalen Einkommen untersucht. Mit interessanten Ergebnissen für Vermieter, Eigentümer und Mieter.


Für Kapitalanleger birgt der Trend zur Miete viele Möglichkeiten.

Die Untersuchung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) und der Privatbank Berenberg berücksichtigte die Wohnungsmärkte der 20 größten deutschen Städte im Zeitraum der erhältlichen Daten der vergangenen zehn Jahre (2004 – 2014). Dabei ergaben sich sehr große Unterschiede in der Entwicklung der Mieten und beim Mietniveau, die vor allem aus dem unterschiedlichen Einkommen, der Neubauaktivität  und der Bevölkerungsentwicklung vor Ort zurückzuführen sind. Aus Sicht der Anleger ergeben sich laut den Experten der Berenberg Bank im Vergleich zum Ausland noch Anlagemöglichkeiten. „In Deutschlands 20 größten Städten leben gut drei Viertel der Haushalte zur Miete. Während im Ausland der Anteil der Immobilienbesitzer deutlich höher ist, birgt der Trend zur Miete in Deutschland viele Möglichkeiten für Kapitalanleger“, sagt Ken Zipse, Leiter Real Estate Office bei Berenberg.

Mieten und Mietentwicklung in den deutschen Großstädten

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter schwankten 2014 bei mittlerem Wohnwert zwischen 4,80 Euro (Duisburg) und zwölf Euro (München). Bei Wohnungen mit gutem Wohnwert lag die Spanne zwischen 6,10 Euro (Bochum) und 14,10 Euro (München). In Toplagen mit Topausstattung werden in München aktuell Mieten bis 21,30 Euro gezahlt. Auch in Berlin werden derzeit in Spitzenlagen Mieten bis zu 16 Euro gefordert.

Von plus 57 Prozent in Berlin bis minus neun Prozent in Duisburg

In Berlin stiegen die Nettokaltmieten im Betrachtungszeitraum 2004 bis 2014 mit 57 Prozent bei mittlerem Wohnwert und 67 Prozent bei gutem Wohnwert am stärksten. Die Mieten sind im Betrachtungszeitraum in fast allen 20 Städten gestiegen (z. B. Dresden (47,7 Prozent, Stuttgart 45,8 Prozent, Hannover 40 Prozent, Essen 40 Prozent, Bremen 37,3 Prozent, Hamburg 29,7 Prozent – jeweils bei mittlerem Wohnwert). Günstiger als in 2004 wohnten die Mieter 2014 bei mittlerem Wohnwert hingegen in Duisburg (–9,4 Prozent) und bei gutem Wohnwert in Bochum (–1,6 Prozent).

Mieten bezogen zum regionalen Einkommen

Mit Quadratmeterpreisen von 7,45 Euro (mittlerer Wohnwert) bis 8,75 Euro (guter Wohnwert) ist Berlin zwar vergleichsweise günstig – allerdings sind auch die Haushaltseinkommen gering. Gemessen am verfügbaren Einkommen liegt der Berliner mit knapp 21 Prozent Mietanteil (mittlerer Wohnwert) fast auf Münchner Niveau. Die Münchner geben mit einem Mietanteil von 22 Prozent des verfügbaren Einkommens (mittlerer Wohnwert) den größten Einkommensanteil für das Wohnen aus. Betroffen in Städten mit hohem Mietniveau sind aber vor allem die Bezieher von geringeren Einkommen, die oft deutlich weniger als das Durchschnittseinkommen der Einwohner beziehen. „Bereits in der Durchschnittsbetrachtung ist die Mietbelastung für die Haushalte in vielen Großstädten hoch. 70 Prozent der Haushalte verfügen jedoch über ein Einkommen, das unter dem Durchschnitt liegt. Für diese Haushalte gestaltet sich die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt deutlich schwieriger“, sagt Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann, Volkswirtin beim HWWI. „Steigende Flüchtlingszahlen sowie die zu- nehmende Zahl von Single- und Rentnerhaushalten werden die Konkurrenzsituation für Geringverdiener, Alleinerziehende und Studierende in dem schon heute stark unter Druck stehenden Segment der günstigen Wohnungen weiter verschärfen..“

Preise und Preisentwicklung für Eigentumswohnungen

2014 kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert im Durchschnitt aller 20 größten Städte 1.561 Euro, bei hohem Wohnwert 2.212 Euro. Die Spanne reichte im mittleren Wohnwert von 950 Euro in Duisburg bis 3.600 Euro in München und im hohen Wohnwert von 1.200 Euro in Wuppertal bis 4.600 Euro in München. Aktuell werden für Spitzenlagen in München bis zu 22.000 Euro gezahlt. Auch in Berlin kostet der Quadratmeter in sehr guten Lagen derzeit bis zu 15.000 Euro.

Bei der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen liegt München im Städtevergleich an der Spitze. In der Bayernmetropole stiegen die Preise in der letzten Dekade um 73,5 Prozent (mittlerer Wohnwert) bzw. 84 Prozent (guter Wohnwert). Auch in Stuttgart, Berlin und Hamburg lagen die Preiszuwächse für Eigentumswohnungen in beiden Wohnwerten bei über 50 Prozent. Dagegen gingen im Zeitraum von 2004 bis 2014 in fünf Städten (Wuppertal, Essen, Frankfurt am Main, Dortmund, Bochum) die Preise bei mittlerem Wohnwert zurück. In Wuppertal war auch bei hohem Wohnwert ein Preisverfall zu verzeichnen.

Sinkende Renditen: Mieten und Wohnungspreise entwickeln sich auseinander

Es gibt auf der einen Seite Städte wie München, Stuttgart und Hamburg, in denen die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen sehr deutlich über denen des Mietwohnungsmarktes lagen. Auf der anderen Seite finden sich Städte wie Essen, Dresden, Frankfurt am Main und Wuppertal, in denen die gegenteilige Entwicklung stattgefunden hat. In München ist der Eigentumserwerb (Preissteigerung +73,5 Prozent) im Vergleich zur Miete (+23,1 Prozent) besonders kostenintensiv. 27 Jahresnettokaltmieten mussten 2014 im mittleren Wohnwert, 29,4 Jahresnettokaltmieten im guten Wohnwert aufgewendet werden, um eine Eigentumswohnung zu erwerben. Auch in Düsseldorf, Berlin, Hamburg, Stuttgart, Bonn und Dortmund errechnen sich Vervielfältiger von 21 Jahresnettokaltmieten und mehr, während in Essen der Einsatz von 13,2 Jahresnettokaltmieten im mittleren Wohnwert ausreicht, um Eigentümer einer 70-Quadratmeter-Wohnung zu werden.

Wohnungsbedarf und Wohnungsbau stimmen nicht überein

Insbesondere in Berlin sowie in den anderen drei Millionenstädten Hamburg, München und Köln müssen künftig deutlich mehr neue Wohnungen als heute entstehen. Berlin benötigt bis 2020 jährlich etwa 17.200 Wohnungen, um den wachsenden Bedarf befriedigen zu können. Es folgen München mit etwa 9.800, Hamburg mit 8.300 und Köln mit 4.400 erforderlichen Neubauwohnungen pro Jahr. Allein in Frankfurt, Düsseldorf, Dresden, Münster und Bielefeld lag die Neubautätigkeit 2014 über dem prognostizierten künftigen Bedarf. Benötigt werden insbesondere kleinere Wohnungen für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte sowie Wohnungen für Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen. Derzeit sind etwa drei Viertel der Haushalte in den 20 größten Städten Deutschlands Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte.