Immobilienerwerb per Zwangsversteigerung

Steuereffekt bei Versteigerung berücksichtigen

Laut dem Bundesfinanzhof dürfen die Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ihr Meistgebot als Bemessung für die Grunderwerbsteuer nicht um die Instandhaltungsrückstellung mindern.


Für Suchende bietet die Zwangsversteigerung eine gute Erwerbsoption.

2014 wurden in Deutschland rund 31.000 Immobilien von Amtsgerichten zwangsversteigert. Auch wenn  die Zahl seit 2007 (55.226) rückläufig ist, nimmt diese Form des Immobilienerwerbs für Immobilieninteressenten eine nicht zu vernachlässigende Erwerbsoption ein. Der Ratinger Fachverlag Argetra, der Kataloge zu den Zwangsversteigerungen der jeweiligen Amtsgerichte veröffentlicht, berichtete zudem von einem Anstieg der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte der zwangsversteigerten Immobilien im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch wird von einer Trendwende bei der Anzahl der Versteigerungen ausgegangen: Für das Gesamtjahr 2015 erwarten Experten erstmals nach acht Jahren wieder eine Zunahme. Bei einem Zinsanstieg oder einer Verschlechterung der konjunkturellen Lage ist sogar mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen.

Ursache und Ablauf einer Zwangsversteigerung

Wenn ein Kreditnehmer seine Schulden nicht begleichen kann, hat der Gläubiger – in der Regel eine Bank oder ein anderer Kreditgeber –die Möglichkeit, das unbewegliche Vermögen des Kreditnehmers zu vollstrecken und seinen Anspruch so geltend zu machen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. In der Regel greifen die Kreditgeber zu diesem Mittel, wenn die Gläubiger ihre laufende Ratenzahlung einstellen oder sonstige berechtigte Zweifel auf Rückzahlung des Darlehens bestehen. Der Gläubiger muss die Zwangsversteigerung beantragen. Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen wie ein Vollstreckungstitel und dessen Zustellung sowie eine ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel im Kreditvertrag für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Vor dem Versteigerungstermin legt das Vollstreckungsgericht – meist auf der Grundlage der Anhörung eines Sachverständigen – den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts fest.

Versteigerung

Der Versteigerungstermin ist öffentlich. Jedermann hat Zutritt. Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und nennt  die Gläubiger. Im Bekanntmachungsteil wird dabei auch das „Geringste Gebot“ aufgestellt. Der Gläubiger oder der Schuldner kann von jedem Bieter unmittelbar nach Abgabe des Gebots Sicherheitsleistungen in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts verlangen, mindestens jedoch in Höhe der Verfahrenskosten. Die Versteigerung dauert so lange, bis der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung verkündet. In der Regel geschieht dies, wenn nach dreimaligem Aufruf des höchsten Gebots keine weiteren Gebote abgegeben werden. Wird der Zuschlag erteilt, ist der Ersteher ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses Eigentümer des Grundstücks. Der Ersteher muss spätestens bis zu dem vom Rechtspfleger festgelegten „Verteilungstermin“ das Meistgebot zuzüglich der Zinsen in Höhe von jährlich vier Prozent für den Zeitraum vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin auf das Gerichtskonto zahlen. Die bereits vom Bieter hinterlegte Sicherheit wird dabei berücksichtigt.

Grunderwerbssteuer

Die Berichtigung des Grundbuchs nimmt anschließend das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor. Der neue Eigentümer wird eingetragen und es werden – je nach den Umständen – alte Eintragungen gelöscht. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, der Teilungsplan ausgeführt wurde und die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes nachgewiesen wurde. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist dabei das Meistgebot. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof in München (BFH-Urteil vom 2.3.2016, II R 27/14 ) gegen einen Meistbietenden, der gegen sein Finanzamt geklagt hatte, entschieden, dass dabei die anteilige Instandhaltungsrückstellung nicht von dem Meistgebot abgezogen werden darf.

Tipp für Erwerber

Wer eine Immobilie per Zwangsversteigerung erwerben will, sollte sich vor dem Versteigerungstermin ein für ihn akzeptables Höchstgebot festlegen, damit im Eifer der Versteigerung nicht mehr geboten wird, als ihm die Immobilie eigentlich wert ist. Dabei gilt es bei der Festlegung des persönlichen Höchstgebots auch die Instandhaltungsrücklage und die Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen. Der Wert der zuvor möglichst richtig eingeschätzten Immobilie erhöht sich in der Regel dann um die Instandhaltungsrücklage.