Die Attraktivität von mittelgroßen Städten

Wo Akademiker hinziehen und das größte Potential besteht

Studien haben die Wohnungsmärkte mittelgroßer Städte untersucht und herausgefunden, welche Städte künftig aufgrund des Akademikerzuzugs und anderer Faktoren das größte Potenzial haben.

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Viele Untersuchungen über Entwicklungen und Prognosen von Wohnungsmärkten beschränken sich auf die sieben größten Städte Deutschlands. Nun wurden zwei Studien veröffentlicht, die nun die Preisentwicklung in den mittelgroßen Städten darstellen und prognostizieren.

In Nürnberg, Mannheim und Düsseldorf treiben Akademiker die Preise


Wo sich Akademiker niederlassen, ist mit einer Wertsteigerung von Immobilen zu rechnen.

In der Studie der Postbank „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ wurden die Auswirkungen des Akademikeranteils auf die Immobilienpreise von deutschen Städten untersucht. Die Untersuchung wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research, durchgeführt. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören. Je höher die Qualifikation der Einwohner einer Stadt, desto besser werden sich die durchschnittliche Einkommen einer Stadt und damit die Immobilienpreise entwickeln. Für diese 36 Städte ließ die Postbank die Relation zwischen der Einkommensentwicklung von beruflich Hochqualifizierten und den Immobilienpreisen ermitteln. Ein Anstieg der Akademikergehälter um zehn Prozent führt demnach im Schnitt zu einem Anstieg der Wohnungspreise um sechs Prozent. „Die Einkommen hochqualifizierter Stadtbewohner steigen deutlich schneller als die Durchschnittseinkommen - zum einen, weil es rein zahlenmäßig immer mehr Akademiker in die Städte zieht, zum anderen, weil ihre individuellen Einkommen schneller steigen als die Einkommen der übrigen Bevölkerung", erklärt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. Wo sich in den nächsten Jahren vermehrt Hochqualifizierte niederlassen, ist also mit Wertsteigerungen für Immobilien zu rechnen.

Die stärksten Akademikerzuwächse werden bis 2030 zwar in Stuttgart, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Karlsruhe erwartet. Diese Städte stehen allerdings nicht alle an der Spitze, wenn es um qualifikationsbedingte Wertsteigerung geht. Wie die Studie zeigt, liegt dieses Phänomen in der Einkommensentwicklung dieser Bevölkerungsgruppe. Die höchsten Wertsteigerungen durch den Zuzug von Akademikern werden deshalb in Nürnberg, Mannheim und Düsseldorf erwartet. Während sich die Gehälter der Hochqualifizierten in Nürnberg, Mannheim und Düsseldorf bis 2030 voraussichtlich mehr als verdoppeln, steigen sie in Stuttgart, Frankfurt am Main und Karlsruhe „nur“ um 90, 85 beziehungsweise 72 Prozent an. Dadurch fallen hier die prognostizierten Preissteigerungen geringer aus. "Nürnberg und Mannheim sind aus dieser Perspektive echte Trendstädte mit Aussicht auf Wertsteigerung. Wer hier lebt und sich Wohneigentum leisten kann, sollte nicht zu lange mit dem Kauf warten und die günstigen Finanzierungskonditionen nutzen", so Georg Hoogendijk. Weitere Trendstädte mit hohem Wertsteigerungspotenzial sind Bielefeld und Bremen. Hier sind 100 Quadratmeter große Eigentumswohnungen derzeit noch für 117.000 bis 130.000 Euro zu haben. Da sich bis 2030 voraussichtlich viele Hochqualifizierte in diesen Städten niederlassen werden, sind Preissteigerungen von 50 Prozent und mehr zu erwarten. "Bei der Suche nach Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial lohnt sich ein Blick auf Städte, die künftig viele Hochqualifizierte anziehen", sagt Georg Hoogendijk.

Traditionell nachgefragte und dynamische Städte mittlerer Größe

Fast ebensoviel Städte wie in der Postbank-Studie wurden mit den 29 Städten in dem „Wohnmarktreport Deutschland 2016“ untersucht. Für die Studie des Wohnungsunternehmens Vonovia (bislang: Deutsche Annington) und des Immobiliendienstleisters CBRE wurden deutsche Großstädte mit mehr als 200.000 Einwohner ausgewählt. Dabei wurde die Entwicklung der Bevölkerung, der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten und der Angebotsmieten der vergangenen fünf Jahre untersucht und die Städte in verschiedene Gruppen eingeteilt. Zu den Top-Performern zählen demnach die ohnehin häufig genannten Großstädte Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Interessanter sind dagegen die als dynamisch eingestuften Städte wie die Bundeshauptstadt Berlin sowie die mit Abstand größten ostdeutschen Städte Dresden und Leipzig, da dort aufgrund des niedrigeren Miet- und Preisniveaus die Anstiege höher ausfielen. Zu den traditionell nachgefragten Städten zählen Augsburg, Freiburg, Karlsruhe, Mainz, Mannheim, Nürnberg und Wiesbaden. Sie zeichnen sich durch stetig positive bis überdurchschnittliche Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, häufig zur Nähe eines Top-Standortes und einer guten Verkehrsanbindung aus. Zur Gruppe der Good Performer, die sich durch eine stabile demografische und ökonomische Ausgangsbasis und positive Gesamtentwicklung auszeichnen, zählen Braunschweig, Erfurt, Hannover, Kiel und Lübeck. In der fünften Gruppe Strukturwandler und Trendumkehrer gehören ehemalige Industriestandorte mit hoher wirtschaftlicher Bedeutung für ganze Regionen, die mittlerweile den Anpassungsprozess geschafft haben und sich im Aufwärtstrend befinden – wenn auch nicht mit der gleichen Dynamik wie in anderen Städten. In diese Gruppe werden Bremen, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Essen, Halle, Magdeburg und Rostock eingestuft.

Investoren blenden zunehmende Regulierung aus

Aufgrund der niedrigen Zinsen entdecken auch immer mehr institutionelle Investoren mittelgroße Städte als Immobilienanlagestandort. So gibt es bei institutionellen Investoren einen zunehmenden Investitionstrend in Richtung wachstumsstarker Mittelzentren Braunschweig, Leipzig und Magdeburg. Kritisch wird in der Studie jedoch die zunehmende Regulierung durch die Einführung der Mietpreisbremse (2015) und die aktuell im Gesetzgebungsprozess befindlichen zweiten Mietpreisregulierung aus Sicht der Investoren angesehen. Weiteres Problem: Für den Maßstab der Regulierung – die ortsübliche Vergleichsmiete – existieren in vielen Städten oft gar keine oder keine wissenschaftlich akzeptablen Mietspiegel. Steigen Inflation und Zins, so können dadurch Probleme in der Anpassung adäquater Mieterträge und vor allem juristische Streitigkeiten durch unklare Gesetzgebung und widersprüchliche Rechtssprechung erwachsen.