WEG: Der Bau eines Swimmingpools ist zustimmungspflichtig

Das Erscheinungsbild des Hauses wird verändert

Auch wenn einzelne Eigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) über ein Sondernutzungsrecht der Gartenanlage verfügen, können sie dort nicht ohne Absprache einen Pool errichten.

Ein sogenanntes ausschließliches Sondernutzungsrecht kann einem Eigentümer gegenüber der Wohneigentümergemeinschaft eine rechtliche Sonderstellung einräumen. Wie ein aktuelles Urteil aus München zeigt, ist dabei aber auf das Kleingedruckte dieses Sondernutzungsrechts zu achten.

Der Fall: Swimmingpool-Bau ohne WEG-Erlaubnis

Die Klägerin und die Beklagten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im September 2014 hoben die Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage im Münchner Stadtviertel Neuperlach im Bereich ihrer Terrasse eine Baugrube aus. Die 4,5 x 5,5 Meter große und zwei Meter tiefe Ausschachtung sollte für einen Swimmingpool dienen. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zum Einbau des Pools wurde dabei nicht eingeholt. Bei einer anderen Wohnungseigentümerin der Wohnanlage stieß das Bauvorhaben auf kein Verständnis. Sie erhob Klage vor dem Amtsgericht München und verlangt den Rückbau der bereits durchgeführten Baumaßnahmen. Sie ist der Ansicht, dass das unter der Rasenoberfläche und unter der Terrasse liegende Erdreich zum Gemeinschaftseigentum gehöre und dass der Pool das äußere Erscheinungsbild der Häuser verändere. Die Beklagten sind dagegen der Meinung, dass der Bau des Swimmingpools nicht der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf. Dabei berufen sie sich auf ihr in der Teilungserklärung festgehaltenes ausschließliches Sondernutzungsrecht des Gartens der Wohnanlage. 

Wie ein Sondernutzungsrecht geregelt ist

Das Sondernutzungsrecht ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Die anderen Wohnungseigentümer sind von der (Mit-)Nutzung ausgeschlossen. Solche Sondernutzungsrechte werden in der Regel an Gegenständen begründet, an denen die Begründung von Sondereigentum – das sich nur auf die Wohnung bezieht – nicht möglich ist. In der Praxis beziehen sich Sondernutzungsrechte daher auf Flächen im Garten oder an offenen Stellplätzen. Sondernutzungsrechte können ausschließlich durch Vereinbarung begründet werden, nicht durch Beschluss der Eigentümer. In den meisten Fällen geschieht dies bereits bei der Begründung von Wohneigentum in der notariell beurkundeten Teilungserklärung des ursprünglichen Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Um nachträglich Sondernutzungsrechte einzurichten, aufzuheben oder zu ändern, müssen alle Eigentümer im Wege der Vereinbarung zustimmen. Die Teilungserklärung und damit die dazugehörenden Urkunde des jeweiligen Sondernutzungsrechtes werden beim Grundbuchamt verwahrt.

Amtsgericht München: Sondernutzungsrecht nur Gartenoberfläche


Durch den Einbau eines Pools wird das Erdreich intensiver genutzt als zuvor.

Der zuständige Richter gab der Klägerin Recht. In Anlage III der Teilungserklärung seien die Sondernutzungsrechte geregelt. Danach haben die Beklagten das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der „Gartenoberfläche und Gartenterrasse“. Das Gericht führt in der Urteilsbegründung aus: „Dies bedeutet bei wörtlicher Auslegung, dass auch nur ein Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche besteht und nicht an dem darunterliegenden Erdreich. Diese Auslegung erscheint auch nicht überraschend oder erklärungsbedürftig, da sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens oder z. B. auch - so wie in diesem Fall - eine Sickergrube befinden können und deshalb dem einzelnen Miteigentümer lediglich das Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche eingeräumt wird.“ Die Beklagten könnten nicht argumentieren, dass dann jede Bepflanzung der Gartenoberfläche unmöglich wäre. Eine Bepflanzung, die nicht sehr tief gehe und damit nur die Gartenoberfläche berühre, sei daher weiter möglich. Eine Bepflanzung mit Pflanzen, die sehr tiefe Wurzeln haben, würde nach dieser Auslegung nicht von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer gedeckt sein. „Im Übrigen liegt (...) auch eine Beeinträchtigung insofern vor, als die Beklagten das Gemeinschaftseigentum intensiver nutzen als zuvor. Durch Einbau eines Pools wird das Erdreich intensiver genutzt als zuvor und dies stellt auch bereits eine Beeinträchtigung der anderen WEG-Mitglieder dar“, so das Gericht weiter. Das Urteil ist rechtskräftig.

Tipp für Eigentümer

Bevor Eigentümer auf der Grundlage eines vermeintlichen Sondernutzungsrechts Baumaßnahmen durchführen, empfiehlt es sich, den genauen Wortlaut des jeweiligen Sondernutzungsrechts anzusehen. Gleiches gilt für andere Mitglieder einer Wohneigentümergemeinschaft, die sich an einer solchen Maßnahme stören. Ein Blick in die entsprechende Teilungserklärung im Grundbuchamt kann dabei helfen, einen unnötigen und teuren Rechtsstreit zu vermeiden.