Vermieter darf Mindest-Müllmenge abrechnen

Kosten müssen nicht vollständig verursachergerecht sein

Vermietern räumt das Gesetz bei der Berechnung der Nebenkosten einen gewissen Spielraum ein. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sie die Verrechnung der Müllgebühren ändern dürfen.

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Nach einer Änderung der Betriebskostenabrechnung der Müllbeiträge stritten sich Vermieterin und Mieter. Nun hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Vermieter Spielraum bei der Berechnung hat und die Zuordnung der Müllgebühren nicht vollständig verursachergerecht durchführen muss.

Fall: Änderung der Betriebskostenabrechnung

Ursprünglich legte die Vermieterin diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche auf die Mieter um. Ab 2008 legte sie die Kosten nach vorheriger Ankündigung nur noch zu 30 Prozent nach Wohnfläche und im Übrigen nach dem erfassten Volumen um. Im Jahr 2008 wurden für den Zweipersonenhaushalt der Mieter 95 Liter Restmüll erfasst und abgerechnet und 65 Liter im Jahr 2009.

Gemeinde rechnet eine Mindestmüllabnahme ab


Müllkosten müssen nicht zwigend nach Wohnfläche abgrechnet werden.

Im Dezember 2009 teilte die Vermieterin mit, die zur Erfassung installierte Abfallschleuse werde noch nicht von allen Haushalten benutzt, die Abfallsatzung der Gemeinde sehe aber ein zu bezahlendes Mindestvolumen vor. Daher werde sie ab 2010 eine Mindestmenge ansetzen – für einen Zweipersonenhaushalt zehn Liter pro Woche. Die Kosten würden weiterhin zu 30 Prozent nach der Wohnfläche und zu 70 Prozent nach Verursachung – unter Berücksichtigung der Mindestmenge – verteilt.

Die Mieter meinen jedoch, die Vermieterin dürfe in den Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 nicht die Mindestmenge ansetzen, sondern nur die tatsächlich erfasste Menge von 70 beziehungsweise 60 Litern Restmüll.

Bundesgerichtshof: Ansatz von Mindestmenge zulässig

Der oberste Gerichtshof gibt der Vermieterin Recht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung darf der Vermieter eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll berücksichtigen. Der entsprechende Passus des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB) erlaube dies.

Nach dem Gesetz sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Damit steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchs- oder verursachungsabhängiger Betriebskosten bewegen muss, wenn Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Der Abrechnung muss ein Maßstab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der Verursachung „Rechnung trägt“, das heißt, sie angemessen berücksichtigt.

Vermieter hat Spielraum bei der Umlage

Hierbei besteht ein gewisser Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage. Der Vermieter muss solche Betriebskosten nicht vollständig nach Verbrauch beziehungsweise erfasster Verursachung umlegen, sondern kann in gewissem Umfang auch verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage einbeziehen. Hiernach ist es nicht zu beanstanden, bei der Umlage der Kosten für die Restmüllentsorgung eine angemessene Mindestmenge anzusetzen. Den dabei eingeräumten Spielraum hat dieVermieterin nicht überschritten.

Das Gesetz gestattet es, eine verursachungsgerechte Abrechnung auch unter Berücksichtigung eines Festanteils vorzunehmen, denn diese Bestimmung berechtigt den Vermieter, die Betriebskosten "ganz oder teilweise" nach einem Maßstab umzulegen, der Verursachung Rechnung trägt. Aus dem Gesetzeswortlaut  folgt, dass der kombinierte Ansatz einer festen Mindestmüllmenge bei der Kostenumlage zulässig ist.

Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung unter anderem das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen. Dem trägt die Berücksichtigung einer angemessenen Mindestmenge an Restmüll Rechnung. Zwar können in gewissem Umfang Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Abfall verursachen. Andererseits wird dem Anreiz entgegengewirkt, Abfall anderweitig zu entsorgen, um Betriebskosten zu sparen.

Tipp für Vermieter

Das BGH-Urteil räumt dem Vermieter auch bei einer abermaligen Änderung einen Spielraum ein. Obwohl die Vermieterin die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung bereits ab 2008 geändert hatte, konnte sie den Abrechnungsmaßstab ab 2010 erneut ändern. Der Vermieter kann sein Bestimmungsrecht daher nicht nur einmal ausüben.

Die Änderung des Abrechnungsmaßstabes wirkt zwar nur für die Zukunft und ist nur vor Beginn des Abrechnungszeitraums zulässig. Dies schließt jedoch nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben. Das ist sachgerecht, denn eine Überprüfung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann unter Umständen ergeben, dass der gewählte Maßstab korrekturbedürftig ist.