Bundesländer wollen Mietpreisbremse verschärfen

Vorstoß von Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen

Da viele Vermieter nicht korrekt die Miete des Vormieters angäben, wirke die Mietpreisbremse nicht. Deshalb wollen drei Bundesländer Vermieter nun zwingen, die Vormiete anzugeben.

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Knapp ein Jahr nach ihrer Einführung erweist sich die Regulierung der Mieten durch die Mietpreisbremse als weitgehend wirkungslos. Die Mieten in den meisten Großstädten steigen aufgrund des knappen Angebots und der starken Nachfrage weiter. Die Landesregierungen von Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen machen dafür Vermieter verantwortlich, die sich nicht an die Regulierung halten und wollen sie bestrafen.

Die Vorgaben der Mietpreisbremse


Die Mietpreisbremse soll in angespannten Wohnungsmärkten Abhilfe schaffen.

Am 5. März 2015 hatte die große Koalition aus Union und SPD die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung von Mietwohnungen in „angespannten Wohnungsmärkten“ beschlossen. Bislang konnte die Miethöhe im Gegensatz zu den Mietanpassungen bereits bestehender Mietverträge frei von Vermieter und Mieter vereinbart werden. Mit Ausnahme der Bundesländer Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen wurde in Folge des neuen Gesetzes nun auch die Mietbegrenzung bei neu vereinbarten Mietverträgen übernommen. Die Miete in diesen angespannten Wohnungsmärkten darf dabei nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – die in Großstädten in der Regel durch einen Mietspiegel festgelegt wird – liegen. Lediglich bei Neubauwohnungen darf die neue Miete auch darüber liegen.

Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Neubauten, die erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wohnungen, die im Umfang entsprechend einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung renoviert und modernisiert wurden, sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch für den Fall, dass der Vermieter schon im vorherigen Mietvertrag eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart hatte, kann er diese aufgrund des Bestandsschutzes beim Folgemieter verlangen.

Berliner Senat: Viele Vermieter tricksen und erheben zu hohe Mieten

Gemeinsam mit den Bundesländern Hamburg und Nordrhein-Westfalen will Berlin auf Initiative des Berliner Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) unter anderem, dass Vermieter künftig nachvollziehbar bekannt geben müssen, welche Miete der Vormieter zahlte. Denn in der Praxis stelle sich heraus, dass die Mietpreisbremse deshalb nicht funktioniere, weil Vermieter einfach behaupteten, die Vormiete habe bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen – obwohl dies häufig nicht stimme.

Doch das sei nicht alles. Denn selbst die richtige Bekanntgabe der Vormiete hindere den Vermieter noch nicht daran, trotzdem einfach eine höhere Miete zu verlangen.

Welche Prüfungsrechte Mieter bislang haben

Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist diese Forderung des Vermieters – abgesehen von den genannten Ausnahmen – unzulässig. Der oberhalb der Kappungsgrenze liegende Betrag ist unwirksam. Der Mieter kann zu viel verlangte Miete einbehalten – auch wenn er den Mietvertrag mit der zu hohen Forderung unterschrieben hat.

Allerdings muss der Mieter seinen Vermieter in Form einer qualifizierten Rüge auf die überzogene Miete aufmerksam machen. Darin muss er begründen, auf welcher Grundlage er die ortsübliche Vergleichsmiete und den nun zu hoch angesetzten Mietbetrag festgestellt hat. Dafür muss der Mieter aber wissen, wie hoch die Miete seines Vormieters war. Der Vermieter ist schon nach aktueller Gesetzeslage zur Herausgabe dieser Information verpflichtet (§556g BGB). Ist die Rüge erteilt, kann der Mieter ab diesem Zeitpunkt zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen.

Was Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen ändern wollen

Berlin will, dass die Vermieter künftig immer bekannt geben müssen, welche Miete der Vormieter zahlte. Die Bekanntgabe der Vormiete sei wichtig, sie schafft Transparenz. Wenn Vermieter dennoch höhere als die zulässige Miete erheben würden, sollten auch Sanktionen für Vermieter in das Gesetz aufgenommen werden. Dies fordert auch der unter den Initiatoren des Vorstoßes einflussreiche Mieterbund und ergänzt, dass Vermieter überhöhte Mietzahlungen vom ersten Tag an erstatten müssen und nicht erst ab einem Zeitpunkt, nach dem der Mieter die überhöhten Mieten gerügt habe.

Folgen für Vermieter und Mieter

Selbst nach Auskunft des Mieterbundes liegen bislang in den örtlichen Beratungsbüros von Mieterbund und Mietervereinen kaum Anfragen für eine Unterstützung in Sachen Mietpreisbremse vor. Tatsächlich haben die Mietinteressenten in Ballungsräumen mit knappem Wohnangebot in der Regel kein Interesse daran, gegen den Vermieter vorzugehen, von dem sie oft nach großem Suchaufwand endlich eine Wohnung bekommen könnten. Das Problem liegt im knappen Wohnungsangebot, das durch die Einführung von Höchstmieten noch verschärft wird. Die Städte sollten, statt stärker in die Vertragsfreiheit von Mieter und Vermieter einzugreifen, vielmehr ihre Aufgabe erfüllen, für ein größeres Wohnungsangebot in den Zuzugsgebieten zu sorgen und die Voraussetzungen schaffen, dass Investoren mehr Wohnungen bauen können. Ein staatlicher Eingriff in die freie Preisfindung von Anbieter und Nachfrager zieht jedoch immer mehr Regulierungen nach sich, da beide Seiten kein Interesse haben, sich daran zu halten. Nur wenn es ausreichend Wohnungen gibt, können auch die Interessen der Wohnungssuchenden gewahrt werden.