Baulärm: Wie Vermieter Mietminderung vermeiden

Regelung im Mietvertrag möglich

Der Mieter kann die Miete kürzen, wenn der Baulärm die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Wie Vermieter dies verhindern können.

Baulärm stellt auch dann einen Mangel im Sinne des Mietrechts der Wohnung dar, wenn er von "außen" kommt und nicht vom Vermieter und dessen Bauhandwerkern verursacht wird. Die Miete kann bei unzumutbarem Lärm, insbesondere während der Ruhe- und Nachzeiten gemindert werden. Doch es gibt auch Konstellationen, nach denen der Vermieter eine Minderung der Miete wegen Baulärm ausschließen kann.

Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch


Bei unzumutbarem Lärm kann die Miete gemindert werden.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist im § 536 (1) geregelt, wann die Miete gemindert werden kann: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Die Miete kann bei unzumutbarem Lärm, insbesondere während der Ruhe- und Nachzeiten gemindert werden. Das gilt sowohl für Baulärm, der von außen (fremde Baustelle) kommt, als auch für Lärm, der von Bauarbeiten, die im Haus ausgeführt werden, verursacht wird.

Ausschluss einer Mietminderung

Eine Mietminderung oder sonstige Ansprüche wegen eines Mangels sind aber dann ausgeschlossen, wenn man als Mieter davon beim Einzug Kenntnis hatte (§ 536 b BGB). In der Rechtssprechung wurde für Einzelfälle festgelegt, wann dies zutrifft, also der Mieter wegen Baulärm die Miete nicht mindern kann.

Mietminderung und Mietvertrag

Weiß der Mieter vor Vertragsschluss, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft eine Großbaustelle eingerichtet wird, so kann er wegen der dadurch bedingten Beeinträchtigung nur mindern, wenn er sich dieses Recht bei Vertragsschluss vorbehält (OLG München WM 1993, 607= NJW-RR 1994, 654). Andernfalls geht die Minderungsbefugnis verloren. Laut einem neuen Urteil des Amtsgerichts Augsburg (Urteil vom 03.05.2016; 73 C 2040/15) kann umgekehrt der Vermieter eine Mietminderung ausschließen, wenn er im Mietvertrag auf einen bevorstehenden Baulärm hinweist – auch wenn der Baulärm dann erst viel später eintritt. Im Mietvertrag von 2006 hatte der Vermieter darauf hingewiesen, dass voraussichtlich bis 2007 im Rahmen eines Sanierungsprojekts in der gesamten Nachbarschaft Bauarbeiten durchgeführt werden. Eine Mietminderung deswegen wurde ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen. Das Amtsgericht Augsburg gab dem Vermieter unter Verweis auf den Mietvertrag Recht. Die Klausel sei auf das Sanierungsprojekt Oberhausen bezogen gewesen. Mit der angegeben Zeitspanne ist keine Ausschlussfrist festgelegt worden, wonach die durch Abbruchmaßnahmen entstandenen Baulücken nicht auch Jahre später geschlossen werden könnten.

Laufende Arbeiten

Ein Mieter kann auch keine Mietminderungen geltend machen, wenn er in ein Haus einzieht, in welchem gerade Umbauarbeiten im Gange sind, auch wenn der Vermieter hierauf nicht ausdrücklich hinweist.

Erkennbare Baufälligkeit

Ist bereits bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar, dass im Hinblick auf die ältere Bausubstanz mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts oder am Nachbargrundstück gerechnet werden muss, besteht kein Minderungsrecht. (KG Berlin, Urteil vom 3. Juni 2002, Az: 8 U 74/01; OLG München, Urteil vom 26. März 1993, Az: 21 U 6002/92 ). Das Minderungsrecht entfällt aber nicht, wenn der Mieter bei Einzug zwar Kenntnis von einer möglichen Lärmquelle hatte (in dem entschiedenen Fall eine Schuhmacherwerkstatt im Hause), jedoch keine Kenntnis von einer übermäßigen Geräuschbelästigung hatte. (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22. Dezember 1975, Az: 3 C 29/75).

Mietminderung trotz zugestimmter Modernisierungsmaßnahmen

Anderseits kann ein Mieter die Miete mindern, selbst wenn er einer Modernisierungsmaßnahme des Vermieters zugestimmt hat oder diese dulden muss (LG Mannheim WuM 1986, 139). Er kann die Miete danach mindern, wenn er die Wohnung während der Bauarbeiten lärmbedingt ganz oder teilweise nicht nutzen kann oder erheblicher Baulärm die Wohnqualität beeinträchtigt. Je nach Art und Stärke des Lärms und Einzelurteil fällt die Mietminderung in der Rechtssprechung unterschiedlich hoch aus. Bei Stemmarbeiten im Gebäude können dies 10 Prozent (KG Berlin NZM 2000, 40), bei Bohr- und Hammergeräusche im Haus 15 Prozent (AG Hamburg, WuM 2007, 621) und bei Kernsanierung mehrerer Etagen im Haus unter Einsatz von Presslufthammer und Abrissbirne für die Dauer von 18 Monaten 20 Prozent Mietminderung (KG Berlin 8 U 3422/06) betragen.