Lohnt sich der Einbau eines Aufzugs?

Welcher Nachteil durch Betriebskostenregelung und Rechtsprechung entsteht

Mit dem Einbau eines Aufzugs kann der Ertrag eines Miethauses erhöht werden. Doch können damit auch Nachteile verbunden sein. Worauf Vermieter beim Thema Aufzug achten sollten.

Nach der Studie „Aufzugsarmut: Wie altersgerecht sind Deutschlands Wohnhäuser?“ der Hundt Consult mit Unterstützung von ImmobilienScout24 und dem Projektentwickler Terragon hätten in Deutschland zehn Millionen Seniorenhaushalte keinen altersgerechten Aufzug für ihre Wohnung. Doch aus Sicht des Vermieters sollten Aspekte der Vermietbarkeit, Rendite und rechtliche Vor- und Nachteile vor dem Einbau eines Aufzugs abgewogen werden.

Was der Einbau kostet

Technisch ist der nachträgliche Einbau eines Aufzugs nicht immer möglich. Statische und baurechtliche Aspekte oder Gründe des Denkmalschutzes können dagegen sprechen. Wo es machbar ist, schwanken die Kosten zwischen 50.000 und 150.000 Euro. In der Studie „Aufzugsarmut“ aus dem Jahr 2014 werden für einen Aufzugsbedarf für 400.000 Wohngebäude die Kosten mit insgesamt 32 Milliarden Euro veranschlagt. Dies entspricht Aufzugskosten von durchschnittlich 80.000 Euro pro Wohngebäude.

Amortisation eines Aufzugs hängt auch vom jeweiligen Wohnungsmarkt ab


Eine Aufzugsnachrüstung kostet im Schnitt 80.000 Euro.

Auf den ersten Blick wirkt das Investitionsvolumen sehr hoch. Die Investition würde sich laut der Studie „Aufzugsarmut“ aber für die Wohnhaus-Eigentümer schnell amortisieren, da eine Wohnung mit Aufzug einen Mietaufschlag rechtfertigt. Dabei wird als Rechenbeispiel ein Altbau-Wohnhaus aus dem Jahr 1920 mit sieben Stockwerken in Berlin-Steglitz angeführt: Ein Aufzug rechtfertigt hier laut Mietspiegel einen Mietaufschlag von 20 Prozent. Bei einer Miete von sechs Euro pro Quadratmeter entspricht dies 1,20 Euro. Ein Wohnhaus mit 1.500 Quadratmetern Wohnfläche und exklusiven Erdgeschosswohnungen hätte daher im Jahr Mehreinnahmen von 21.600 Euro. Die Aufzugsnachrüstung kostet im Schnitt etwa 80.000 Euro. Die Investition hätte sich dann schon nach etwa vier Jahren amortisiert. Doch die nun seit 2013 verschärfte Kappungsgrenze (15 Prozent pro Jahr) in Berlin und anderen Bundesländern erlaubt keine sofortige Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete laut Mietspiegel. Hinzu kommt, dass nicht alle Mieter einen Aufzug wünschen und bereit sind, dafür eine höhere Miete zu zahlen. Insbesondere für Wohnungen in den unteren Stockwerken ist es für Mieter nicht nachvollziehbar, dass sie für etwas zahlen sollen, dass sie nicht nutzen. Laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH, VIII ZR 103/06) müssen jedoch Erdgeschossmieter für die Betriebskosten einer Aufzugsanlage die gleichen Nebenkosten zahlen wie etwa die Mieter im 5. Obergeschoss. Da sich solche Erdgeschosswohnungen aufgrund der hohen Nebenkosten aber schlechter vermieten lassen, müssen die Vermieter sich nicht selten auf einen entsprechenden Abschlag der Nettokaltmiete einlassen. Je geringer die Wohnungsnachfrage in der jeweiligen Region, desto höher fällt in der Regel der Mietabschlag aus. Je größer der Wohnungsleerstand einer Stadt und geringer das Einkommen vor Ort, desto weniger rechnet sich in der Regel die Investition Aufzug. Dies spiegelt sich auch in der Studie „Aufzugsarmut“ bei der Auswertung von Städten nach Anteil von Wohnungen mit Aufzügen wieder: München hat mit 50,5 Prozent den höchsten Anteil an Aufzügen in Wohnhäusern. Knapp dahinter liegen Berlin mit 45,2 Prozent und Freiburg im Breisgau mit 42,5 Prozent. Es fällt auf, dass im Ranking der Städte mit den höchsten Aufzugsquoten zwölf bayerische Städte unter den Top 20 landen. Nach Berlin ist Dresden auf dem elften Rang und mit einer Quote von 33,5 Prozent die erste ostdeutsche Stadt. Auffallend ist, dass insbesondere im Osten der Republik Aufzüge fehlen – dort, wo auch häufig das verfügbare Einkommen der Mieter deutlich niedriger ist.

Laufende Kosten des Aufzugs

Vermieter sollten auch berücksichtigen, dass nicht alle Kosten nach dem Einbau und Inbetriebnahme eines Aufzugs als Betriebskosten auf die Miete als Nebenkosten umlegbar sind. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556, Abs. 1 BGB) dürfen nur die reinen Betriebskosten, nicht jedoch die Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten (Reparaturen) umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung (§2 Nr. 7 BetrKV) nur die Kosten des Betriebsstroms und der Beleuchtung der Anlage, die Kosten für Pflege, Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage (z. B. durch eine Notrufanlage), die Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit (z. B. durch den TÜV) einschließlich der Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung. Reparaturen müssen grundsätzlich nicht von den Mietern bezahlt werden. Gleiches gilt für Ersatzteile und Stördienste. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter mit einer Aufzugsfirma einen sogenannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen hat. In pauschalen Wartungsverträgen wird der nicht umlagefähige Anteil häufig herausgerechnet und beträgt immerhin in der Regel zwischen 20 bis 50 Prozent der umlagefähigen Kosten.

Rechtliche Einschränkungen

Auch unterliegen Vermieter, die einmal einen Aufzug installiert haben, Vorgaben aus der Rechtssprechung. Gibt es in einem Haus einen Aufzug, dann darf dieser von den Mietern auch dann benutzt werden, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine zeitliche Einschränkung der Nutzung durch den Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung ist nicht möglich. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt, AZ 2 W 22/04) unwirksam. Auch ein nächtliches Abschalten der Aufzugsanlage ist unzulässig. Wenn eine solche vorhanden ist, darf sie zu jeder Tages- und Nachtzeit genutzt werden. Dies muss vom Vermieter ermöglicht werden, indem er den Lift rund um die Uhr in Betrieb hält. Nach einem aktuellen Urteil musste nun auch ein Vermieter einen bereits ausgebauten störungsanfälligen Aufzug wieder durch einen teuren neuen Aufzug ersetzen, weil zu Beginn des Mietverhältnisses ein Personenaufzug vorhanden war und eine ältere Mieterin dies forderte (AG München, Urteil v. 29.9.2015, 425 C 11160/15).