Berliner Gericht verhindert Eigenbedarfskündigung

Verordnung trifft Eigentümer auch rückwirkend

Berliner Wohnungseigentümer, die ihre vermietete Wohnung selber nutzen wollen, müssen wegen dem Verbot einer Eigenbedarfskündigung innerhalb einer Sperrfrist von zehn Jahren lange warten.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Eigentümers ist der häufigste Grund einer Mietvertrags-Kündigung. Eigenbedarf liegt laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel für einen Familienangehörigen, zu Wohnzwecken benötigt.

Sperrfrist für umgewandelte Wohnungen

Allerdings können umgewandelte Wohnungen – also Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden – frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Für bestimmte Gebiete können die jeweiligen Bundesländer diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Abs 1 BGB).

Besonders restriktive Sperrfristregelung in Berlin

Dazu gehört das Bundesland Berlin. In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 waren die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg enthalten und die Kündigungssperrfrist betrug sieben Jahre. Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013, die am 01. 10.2013 in Kraft getreten ist, wurde die Kündigungssperrfrist nicht nur von sieben auf nun zehn Jahre, sondern auch auf das gesamte Gebiet von Berlin ausgeweitet. Begründet wurde dies damals von der Mehrheit des Senats, dass in ganz Berlin die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ sei.

Der Fall: Ab wann gilt die Sperrfrist?


Eine Sperrfrist gilt bis 10 Jahre nach Erwerb der Immobilie.

Das Landgericht Berlin hat nun in einem Urteil (67 O 30/16 vom 17.03.2016) festgelegt, ab wann die Sperrfrist gilt und dabei eine für die Vermieter sehr restriktive Auslegung der Verordnung zugrunde gelegt.

In dem Fall hatte der betreffende Vermieter im Jahr 2009 in einem im Hansaviertel gelegenem Mietwohnhaus bei der Umwandlung in Wohnungseigentum eine der Wohnungen erworben. Diese Wohnung war bereits seit 1979 an den verklagten Mieter vermietet. Am 21. April 2014 sprach der neue Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf aus.

Der Mieter war damit nicht einverstanden. Die daraufhin erhobene Räumungsklage des Vermieters gegen ihn wies nicht nur das Amtsgericht Mitte ab, sondern nun auch das Landgericht Berlin. Die Richter begründeten dies mit der nach ihrer Ansicht anwendbaren Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13. August 2013. Danach sei für die Dauer einer zehnjährigen Sperrfrist seit dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Diese Frist, die vorliegend in 2009 zu laufen begonnen habe, sei bei Ausspruch der Kündigung am 21. April 2014 noch nicht abgelaufen gewesen. Die Berliner Kündigungsschutzklausel-VO erfasse auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse, selbst wenn der Vermieter den Wohnraum - wie im zu beurteilenden Fall - bereits vor ihrem Inkrafttreten erworben habe.

Tipp für Vermieter

Das Urteil zeigt, welches Risiko die Ausweitung des Mieterschutzes der Bundesländer auf die Eigentumsrechte der Vermieter auch lange Zeit nach dem Erwerb einer Wohnung haben kann. Zum Zeitpunkt, als der heutige Vermieter die Wohnung erwarb (2009), war die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in dem betreffenden Gebiet in Berlin noch nicht ausgeweitet worden. Der Erwerber konnte davon ausgehen, dass er nach der üblichen Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung – also drei Jahre nach Erwerb (2012) – die Wohnung selbst nutzen konnte. Die Verordnungen weiteten jedoch die Sperrfrist nicht nur auf sieben und später sogar auf zehn Jahre aus, sondern sie gilt nach dem Urteil des LG Berlin sogar rückwirkend. Wer also eine „umgewandelte“ Mietwohnung mit dem Ziel der Eigennutzung erwirbt, sollte sich bewusst sein, dass er die erworbene Wohnung tatsächlich unter Umständen erst zehn Jahre später in eine selbstgenutzte Eigentumswohnung umwandeln kann – auch wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs noch keine besondere Sperrfrist galt.