Kündigung wegen Mietrückstand

Trotz Zahlung innerhalb der Schonfrist entfällt lediglich die fristlose Kündigung

Zahlt der wegen Verzugs gekündigte Mieter die Mietrückstände innerhalb der sogenannten Schonfrist, entfällt zwar eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)  kann ein Vermieter seinem Mieter den Wohnraum außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter “für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete ... in Verzug ist“ (§ 543 Abs. 2 Nr. 3). Die fristlose Kündigung ist allerdings bei Begleichung der Mietschuld innerhalb einer sogenannten Schonfrist ungültig – nicht aber die ordentliche Kündigung, wie der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14) nun in einem Beschluss klargestellt hat.

Wie die Schonfrist geregelt ist

Dem Mieter wird nach dem Gesetz (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) die Möglichkeit gegeben, eine außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände  – also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen – begleicht. Diese sogenannte „Schonfrist“ endet aber zwei Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam.

Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam gemacht, kann er nicht noch einmal von der „Schonfrist“ profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.

Gleichzeitig fristlose und ordentliche Kündigung

Hat der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, so kann die Nachzahlung aller fälligen Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist zwar zur Heilung der fristlosen Kündigung, aber unter Umständen nicht zur Heilung der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung führen. Denn eine ordentliche Kündigung kann nach dem Gesetz  (Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich laut § 573 Abs. 2 Nr. 1) nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einem Zahlungsverzugs des Mieters in Höhe von mehr als einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mindestens einem Monat ausgesprochen werden (BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).

Aktueller Beschluss des BGH

Nachdem aktuellen Beschluss des Bundesgerichtshofs bleibt daher eine zusätzlich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, die auf Zahlungsverzug gestützt wird, auch bei einer Schonfristzahlung des Mieters wirksam.

Es gilt auch keine allgemeine Regel, dass die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung in solchen Verzugsfällen rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt, es keine Anhaltspunkte gibt, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung (des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hinaus.

Im Einzelfall kann es dem Vermieter aber mit Rücksicht auf Treue und Glauben wegen besonderer Umstände verwehrt sein, seinen auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen.

Tipp für Vermieter

Eine Kündigung des Mietvertrages sollte immer sorgsam abgewogen werden. Will der Vermieter aber bei Zahlungsverzug des Mieters sicher gehen, dass die Kündigung wirksam ist, kann er neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung zudem eine ordentliche Kündigung aussprechen.