Grundstückskauf durch WEG möglich

Parkplatzkauf trotz Anfechtungsklage rechtens

Wohnungseigentümergemeinschaften können grundsätzlich Grundstücke erwerben, sofern der Kauf der ordnungsgemäßen Verwaltung dient. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Eine Wohnungseigentümerin prozessierte bis zum Bundesgerichtshof (Az. V ZR 75/15) gegen einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG beschloss den Erwerb eines Nachbargrundstücks zur Nutzung von Pkw-Stellplätzen.

Der Fall: Nur sechs Stellplätze für Eigentümer von 31 Wohneinheiten

Eine Wohnanlage in Bremen mit 31 Wohneinheiten weist nur sechs Pkw-Stellplätze auf. Diese hatte die damals teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem damals in ihrem Eigentum stehenden Nachbargrundstück zugeordnet. Durch eine Baulast bestand eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die Stellplätze der WEG zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte das Nachbargrundstück mit den Stellplätzen jedoch die Eigentümerin. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks. Stattdessen bot sie der WEG jedoch den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an.

WEG beschließt Kauf des Stellplatz-Grundstücks

Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die WEG. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen eins bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.  

Eine Wohnungseigentümerin wollte den Beschluss und die daraus resultierende finanzielle Belastung nicht mittragen. Sie erhob daher eine Anfechtungsklage gegen den WEG-Beschluss.

Gerichte weisen Anfechtungsklage ab

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht (AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 - Urteil vom 4. Oktober 2013)  abgewiesen. Auch hat das Landgericht (LG Bremen 4 S 343/13 - Urteil vom 13. Februar 2015) ihre Berufung zurückgewiesen. Nun (Urteil vom 18. März 2016) hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe die Revision der Klägerin zurückgewiesen (Az. V ZR 75/15). Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung seien nicht zu beanstanden.

Bundesgerichtshof: WEG-Mehrheit darf Grundstückskauf beschließen

Nach dem Urteil des BGH fehle der WEG nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die WEG als (teils)rechtsfähigem Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die WEG entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnanlage als Parkplatz und erfülle über die Baulast den nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweis. Die Baulast gewähre den Wohnungseigentümern aber keinen Nutzungsanspruch und verpflichtet die Grundstückseigentümerin nicht, die Nutzung zu dulden. Es entspreche daher einer ordnungsmäßen Verwaltung, wenn die WEG das Nachbargrundstück erwerbe, um damit eine klare Rechtsgrundlage zu schaffen.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Tipp für Eigentümer

Nachdem bereits in älteren Urteilen gerichtlich klargestellt wurde, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, ist damit auch gerichtlich entschieden, dass sie auch Grundstücke und Wohnungseigentum erwerben darf. Die überstimmten Wohnungseigentümer sollten sich darauf einstellen. Auch wenn sie gegen den Erwerb waren, müssen sie dann ihren Teil der Kosten ebenfalls tragen. Beispiele für diese Regelung könnten sein: Erwerb einer Hausmeisterwohnung, von Aufenthaltsräumen für Wartungs- und Pflegepersonal, von Verwaltungs- oder Geräteräumen oder von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge, Fahrräder oder Mülltonnen.