Neuer Wohnraum durch Dach-Aufstockungen

1,5 Millionen neue Wohnungen könnten entstehen

Aufgrund des knappen Baugrunds in Ballungsräumen steigt dort die Wohnungsknappheit. Eine Studie der TU Darmstadt sieht durch Dach-Aufstockungen ein großes Potenzial.

Mehr als 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen könnten durch Dach-Aufstockung entstehen. Und zwar dort, wo der Wohnraum heute schon knapp und das Wohnen teuer ist: in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der Technischen Universität Darmstadt und des Pestel-Instituts Hannover. Initiatoren der Studie sind elf Organisationen und Verbände der deutschen Planungs-, Bau- und Immobilienbranche – darunter die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und die Bundesarchitektenkammer (BAK).

Wo neue Wohnungen entstehen könnten

Die Verteilung der untersuchten aufstockbaren Gebäude auf die Bundesländer zeigt, dass sich die größten Potentiale in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und in Bayern ergeben. In Ostdeutschland liegt der Schwerpunkt in Berlin. Im Fokus der Studie stehen die Wohnraum-Reserven von Mehrfamilienhäusern, die zwischen 1950 und 1990 gebaut wurden. Allein durch die Dach-Aufstockung von rund 580.000 dieser Nachkriegsbauten lassen sich 1,12 Millionen Wohnungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt zusätzlich errichten, so die Studie. Darüber hinaus könnten weitere 420.000 Wohnungen auf Gebäuden entstehen, die vor 1950 gebaut wurden. „Das Potenzial ist enorm. Und das, obwohl bei der Auswahl der Gebäude, die für eine Dach-Aufstockung in Frage kommen, sowohl der Denkmalschutz als auch der Erhalt des Stadtbildes in der Studie berücksichtigt sind“, sagt Professor Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt.

Welche Gebäude für eine Aufstockung in Frage kommen

Für die Untersuchung wurden als Bauwerkstyp Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen und mehr gewählt. Zudem wurden Gebäude mit nur wenigen Eigentümern berücksichtigt, da Umbaumaßnahmen sich mit mehreren Eigentümern erfahrungsgemäß schwieriger verwirklichen lassen. In Abhängigkeit der Gebäudetypologie und der Bauperiode beträgt die Dachfläche zwischen 110 und 198 Quadratmeter. Mit einem Verdichtungsschlüssel von 1,3 Etagen pro Gebäude errechnet sich laut der Studie eine zusätzliche Geschossfläche von 224 Quadratmeter pro Gebäude. Bei den Wohnungen, die als „On-Top-Etagen“ auf die Dächer bereits bestehender Wohnhäuser gebaut werden können, geht die Studie von einer durchschnittlichen Größe von rund 85 Quadratmetern Wohnfläche aus.

Kein zusätzlicher Baugrund nötig und weitere Zusatzeffekte

Vorteil der Aufstockung: Es werde kein zusätzliches Bauland gebraucht. Damit würden auch keine neuen Grünflächen versiegelt. Auch der Aufbau neuer Infrastruktur entfalle – weder neue Straßen noch Kanal- oder Versorgungsleitungen würden benötigt. Damit seien die Grundstücks- und Erschließungskosten schon zwei wichtige Punkte, bei denen gespart werde. Bei einer Aufstockung ließe sich der Energiebedarf im darunter liegenden Geschoss bis zur Hälfte reduzieren.

Änderung des Baurechts als Voraussetzung

Um das große Wohnraum-Potenzial zu nutzen, müssten dafür jedoch bundesweit zunächst die baurechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen werden. So seien die im Baurecht festgeschriebenen Stellplatzanforderungen oft nicht mehr zeitgemäß. Würden die Stellplatzanforderungen flexibler angewendet werden, könnte zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Hier seien Bund, Länder und Kommunen gefragt, etwa auf die Forderung zusätzlicher Stellplätze zu verzichten. Auch die Bebauungspläne müssten – bei der Beschränkung von Trauf- und Firsthöhen – zeitgemäß angepasst werden.

Baulobby fordert höhere finanzielle Unterstützung vom Staat

„Um eine bundesweite ‚Auf-Dach-Offensive‘ anzustoßen, sind insbesondere finanzielle Anreize dringend notwendig. Diese Impulse müssen für private, kommunale und genossenschaftliche Eigentümer von Wohnimmobilien attraktiv sein, wenn ein maximaler Effekt für die Wohnungsmärkte erreicht werden soll. Ideal wäre es, ein Bundesprogramm ‚Dach-Aufstockung‘ aufzulegen“, sagt Matthias Günther vom Pestel- Institut Hannover. In ihrer Wirtschaftsanalyse fordern die Wissenschaftler, dass die angestrebte Sonderabschreibung auch für Aufstockungen und Dachausbau Anwendung findet sowie in Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt eine Erhöhung der linearen steuerlichen Abschreibung auf vier Prozent erfolgt.

„‚On-Top-Etagen‘ bieten enorme Wohnraum-Ressourcen. Es wäre fatal, diese Chance nicht zu nutzen. Gerade dort, wo Wohnungen extrem knapp sind und immer teurer werden, muss Deutschland beim Wohnen nach oben wachsen“, sagt Studien- Koordinator Holger Ortleb vom Bundesverband der Gipsindustrie.