Mieterhöhung durch Typgutachten

Darstellung der vergangenen Mietentwicklung nicht notwendig

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann auch ein sogenanntes Typgutachten herangezogen werden. Worauf Vermieter dabei zu achten haben und weshalb ein aktuelles Urteil ihre Rechte stärkt.

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Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vor Ort vereinbart wurde. Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berufen.

Anforderung an Gutachten für Mieterhöhung laut jüngstem BGH-Urteil

Nach einem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofes vom 3. Februar 2016 (VIII ZR 69/15) reicht es zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten, wenn dieses Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Einordnung der Wohnung enthält. In dem betreffenden Fall hatte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem beigefügten Gutachten begründet, das in der Art eines „Typengutachtens“ Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthielt. Der Mieter weigert sich, der Mieterhöhung zuzustimmen. Er hält das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil das Gutachten keine Ausführungen zur Entwicklung der Mieten innerhalb der letzten vier Jahre enthält. Die Richter sahen das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters jedoch formell als korrekt an. Es sei nicht erforderlich, dass das Gutachten eine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalte. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr solle das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Ob die Mieterhöhung tatsächlich gerechtfertigt ist, sei im Prozess gegebenenfalls durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten zu klären. An dieses Gutachten zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete sind deutlich höhere Anforderungen zu stellen als an ein Gutachten, mit dem der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen begründet.

Anforderungen an Gutachter

Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein. Öffentlich bestellt ist der Sachverständige dann, wenn er von einer staatlichen Behörde oder einer anderen vom Staat beauftragten Stelle als Sachverständiger ernannt wurde. Die Ernennung erfordert immer die Vorlage und den Nachweis entsprechender Befähigungsnachweise durch den Sachverständigen.

Zusätzlich muss der Sachverständige für die Erstattung von Gutachten der betreffenden Art allgemein vereidigt sein. Der Fall einer wissentlichen Falschbeurkundung hätte deshalb für den Sachverständigen äußerst gravierende strafrechtliche Nachteile, bis hin zu einer Gefängnisstrafe. Die Vereidigung der Sachverständigen erfolgt in der Regel durch die Präsidenten der Amts- oder Landgerichte des jeweiligen Bezirks.

Wer muss Gutachten bezahlen?

Die Kosten des Sachverständigen sind grundsätzlich von der Partei zu tragen, die ihn beauftragt hat.

Wenn es zum Prozess kommt

Für den Vermieter stellt die Beauftragung die sicherste Art dar, um sein Mieterhöhungsverlangen zu erklären und zu begründen. Sollte es dennoch anschließend wegen der Miethöhe zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, ist das Gutachten des Sachverständigen dort voll als Beweismittel verwertbar ( §§ 402 ff, 410 ZPO). Sofern der Vermieter dem Mieter ein solches Gutachten vorlegt, hat der Mieter - abgesehen von krassen Ausnahmefällen – in der Regel die Mieterhöhung zu akzeptieren. Allenfalls kann der Mieter ein solches Gutachten durch ein Gegengutachten eines gleichrangigen Sachverständigen widerlegen.

Weitere zulässige Begründungen für eine Mieterhöhung

Der Mieter kann sein Mieterhöhungsverlangen wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auch mit höheren Mieten von drei Vergleichswohnungen nachweisen. Er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune begründen. Durch die Mietrechtsreform vom 1. September 2001 sind zwei weitere Begründungsmittel, nämlich der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank, hinzugekommen.