Schäden durch Mieter sind Werbungskosten

Urteil des Finanzgericht lässt sofortigen Abzug gelten

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden wie Schimmel, die der Mieter verursacht hat, können sofort als Werbungskosten von den Einkünften abgezogen werden.

Die Kosten zur Beseitigung von Schäden in einer Wohnung durch den Mieter sind für den Vermieter Werbungskosten und keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf hat erhebliche steuerliche und finanzielle Auswirkungen für den Eigentümer.

Der Mieter als Vandale

Eine Frau erwarb im Raum Düsseldorf im April 2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Von dem Verkäufer übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. In der Folgezeit kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin. Im September 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand:  die Scheiben waren eingeschlagen, die Wohnung war aufgrund eines Wasserschadens vom Schimmel befallen, sogar die Bodenfliesen waren zerstört.

Finanzamt: Ausgaben keine Werbungskosten

Zur Beseitigung dieser Schäden wandte die Eigentümerin im Jahr 2008 rund 20.000 Euro auf. In ihrer Steuererklärung deklarierte sie die Kosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Doch ihr Finanzamt akzeptierte dies nicht und vertrat die Auffassung, es handele sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das Finanzamt begründete dies damit, dass nach der entsprechenden Bestimmung des Einkommensteuergesetzes Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten des Gebäudes, gehören – wenn die Aufwendungen 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Diese können daher nur im Wege der Abschreibung geltend gemacht und nicht sofort abgezogen werden.

Finanzgerichts Düsseldorf: Kosten sofort steuerlich abzugsfähig

Die Eigentümerin klagte gegen die Entscheidung ihres Finanzamtes vor dem zuständigen Finanzgericht. Die Klage war erfolgreich. Nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf (Urteil, Az. 11 K 4274/13 E) liegen - trotz Überschreitung der 15-Prozent-Grenze - keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Der Anwendungsbereich der Vorschrift sei einzuschränken.

Die Gesetzesbegründung lasse keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb habe erfassen wollen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dagegen sprächen auch systematische Gründe. So könne in Fällen, in denen es - wie im Streitfall - zu einem Substanzverlust komme, auch eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug einhergehe.

Zudem habe der Gesetzgeber an die überholte Rechtsprechung anknüpfen wollen, die derartige Aufwendungen nicht erfasst habe. Schließlich gebiete die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Tipp für Vermieter

Das Urteil bringt für geschädigte Vermieter zumindest einen steuerlichen Ausgleich auch für den Fall, wenn die Instandsetzungskosten (ohne Umsatzsteuer) sogar 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.