Schwerreiche kaufen zunehmend Wohnimmobilien

Eine Orientierung auch für weniger Vermögende

Laut einer Umfrage setzen Vermögensverwalter schwerreicher Familien vermehrt auf Wohnimmobilien. Eine Orientierungshilfe auch für weniger reiche Wohnungseigentümer.

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Family-Offices und andere Vermögende aus dem Kreis der Privatanleger schichten ihr Kapital vermehrt in Wohnimmobilien um. Dies hat zum einen eine Studie des Multi-Family-Office Famos ergeben, bei dem 30 Family Offices detailliert nach ihrem Immobilien-Investments befragt wurden. Zu ähnlichen Ergebnissen kommt eine andere Umfrage („Attitudes Survey“), die die internationale Immobilienberatung Knight Frank gemeinsam mit dem Wirtschaftsinformationsdienst Wealth-X im Rahmen des Wealth Report 2016 durchführte.

Ergebnisse der Famos-Umfrage

Der Immobilienanteil im Gesamtvermögen der Teilnehmer beträgt durchschnittlich 36 Prozent und hat sich gegenüber der Famos-Studie von 2012 um einen Prozentpunkt erhöht. Dabei folgen Family Offices dem allgemeinen Trend hin zu Investitionen in Wohnimmobilien: Der Anteil der Wohnobjekte an den Portfolios der Family Offices ist von 39 Prozent (2012) auf 44 Prozent (2016) gewachsen. Zugelegt hat auch die Klasse der gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäuser – von zehn auf 16 Prozent. Deutlich gefallen in der Gunst der Familien sind dagegen Büroobjekte. Ihr Anteil sank von 29 auf 18 Prozent.

„Diese Veränderungen spiegeln sich auch in den Investitionsabsichten wider“, sagt Hans Hünnscheid, Geschäftsführer von Famos Immobilien. „Das Interesse an Wohnimmobilien ist noch einmal gestiegen. Rund zwei Drittel der Befragten stufen diese Nutzungsart als attraktiv oder sehr attraktiv ein. Gleiches gilt für gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser. “Zwei Drittel der Family Offices (66 Prozent) stufen zudem die Wohnungsmärkte in den A-Städten als risikoarm ein. Büro und Einzelhandel gelten an diesen Standorten als deutlich riskanter, so Hünnscheid. 90 beziehungsweise 83 Prozent stufen hier das Risiko als mittel oder hoch ein. Was die Rendite betrifft, beziehen die Family Offices die Hochpreisphase auf den deutschen Immobilienmärkten in ihre Überlegungen mit ein. 

Ergebnisse des Wealth Report 2016 von Knight Frank

Die internationale Immobilienberatung Knight Frank befragte gemeinsam mit dem Wirtschaftsinformationsdienst Wealth-X im Rahmen für den Wealth Report 2016

die Reichen über ihre Investitionsziele in den kommenden zehn Jahren. Danach werden nicht selbst genutzte Wohnimmobilien (47 Prozent) und Bürohäuser (41 Prozent) die mit Abstand beliebtesten Immobiliensektoren bei den Vermögenden dieser Welt sein. Es folgen Hotels (29 Prozent), Lager- und Logistikimmobilien (25 Prozent), Infrastruktur (24 Prozent) und Landwirtschaftsflächen (23 Prozent). Am wenigsten Interesse bestehe an Einkaufszentren (20 Prozent), innerstädtischem Einzelhandel (17 Prozent) und Industrieobjekten (16 Prozent).

Schwerreiche erwarten geringere Rendite

Das mittlerweile bereits jahrelang niedrige Zinsniveau hat auch dazu geführt, dass die Vermögenden nur noch geringere Renditen im Immobilienbereich für realistisch halten. „Die Renditeerwartungen sind dramatisch nach unten gegangen“, so der Famos-Chef. „Mehr als 40 Prozent der Befragten erwarten bei Wohninvestments Bruttoanfangsrenditen zwischen Null und drei Prozent. Bei Wohn- und Geschäftshäusern rechnen 18 Prozent mit Null bis drei Prozent.“ Wie zahlreiche andere Investorengruppen werden auch die Family Offices vom Niedrigzinsumfeld zu Investments getrieben. Rund zwei Drittel der Befragten nennen das Zinsumfeld (71 Prozent) und überschüssige Liquidität (61 Prozent) als wichtigste Gründe für Immobilienkäufe in den kommenden 24 Monaten.

Family Offices sollen Inflationsschutz und Vermögenserhalt erzielen

Allerdings verfolgen Family Offices mit ihren Immobilieninvestments andere Ziele als viele institutionelle Investoren. Bei den Befragten stehen Inflationsschutz und Vermögenserhalt (90 Prozent) sowie das Generieren von laufenden Cashflows (73 Prozent) bei den Zielen ganz vorne. Die Optimierung der Portfoliorendite rangiert mit 50 Prozent dagegen erst an achter Stelle der Investitionsziele. Dennoch erzielen Family Offices vergleichsweise gute Eigenkapitalrenditen. Ein Teil der Befragten machte hierzu Angaben. Die durchschnittliche Eigenkapitalrendite vor Steuern lag im Schnitt bei 5,78 Prozent. „Damit müssen sich Family Offices nicht hinter anderen Akteuren am Immobilienmarkt verstecken“, so Hünnscheid.

Folgerung für „normale“ Immobilieneigentümer

Die Einschätzung der oft auf professioneller Analyse der Anlagemöglichkeiten beruhenden Erkenntnisse aus der Sichtweise der Reichen kann auch eine Orientierung für weniger Vermögende geben. Danach bietet im aktuellen Zinsumfeld die Anlage in Wohnimmobilien eine relativ hohe Wertsicherheit, auch wenn die Anleger die Erwartung an den laufenden Mietertrag bezogen auf das investierte Kapital herunterschrauben müssen. Es gibt allerdings einen wesentlichen Unterschied zwischen Vermögenden und normalen Anlegern: Im Gegensatz zu den sehr Reichen können Durchschnittsbürger in der Regel mit der Direktanlage in Wohnimmobilien aufgrund der wesentlich niedrigen Anlagesumme ihre Investment nicht auf mehrere Objekte und Regionen verteilen und damit das Risiko streuen. Zudem ergibt sich bei der Verwaltung eines oder nur weniger Mietwohnungen ein deutlich höherer Verwaltungsaufwand.