Wer darf zur Eigentümerversammlung?

Teilnahme kann nicht erzwungen werden

In der Versammlung der Wohneigentümergemeinschaft werden Beschlüsse über die Immobilie der Eigentümer gefasst. Wichtig ist daher zu wissen, wer teilnehmen darf und wann die Versammlung beschlussfähig ist.

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In einer Versammlung der Wohneigentümergemeinschaft werden Beschlüsse gefasst, die das Eigentum aller WEG-Mitglieder betreffen. Daher ist es wichtig zu wissen, wie die Teilnahme an der Versammlung geregelt ist und wann sie als beschlussfähig gilt. Die Rechtssprechung hat dabei in Urteilen ein Handlungsgerüst geschaffen, an dem sich die WEG-Mitglieder orientieren können.

Beschlussfähigkeit der WEG-Versammlung

Die Versammlung ist laut Gesetz (gem. § 25 Abs. 3 WEG) nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren – berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile. Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer können allerdings auch ein anderes Quorum oder einen gänzlichen Verzicht hierauf vorsehen.

Absichtlich verursachte Beschlussunfähigkeit

Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen beziehungsweise dort bis zum Ende zu bleiben. Dies entscheid das Amtsgericht Neumarkt in einem kürzlich veröffentlichten Urteil (Urteil v. 20.8.2015, 4 C 5/14 WEG). Das Urteil ist deshalb von Bedeutung, weil einzelne Eigentümer die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung verhindern können.

Der Eigentümer, der auch mit Vollmachten für fünf weitere Eigentümer ausgestattet war, war zunächst auf der Versammlung anwesend, hatte diese jedoch nach Abhandlung einiger Tagesordnungspunkte wieder verlassen. Hierdurch wurde die in der Teilungserklärung  für Beschlussfähigkeit geforderte Mindestanzahl an anwesenden und vertretenen Eigentümern unterschritten. Der Eigentümer hat mehrere Beschlüsse, die nach seinem Abgang gefasst wurden, angefochten. Unter anderem beruft er sich darauf, dass die Versammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen sei.

Die übrigen Eigentümer meinen, er könne sich nicht auf die Beschlussunfähigkeit berufen, weil er diese selbst durch sein vorzeitiges Verlassen der Eigentümerversammlung herbeigeführt habe. Die sei als Boykott zu werten und stehe mithin im Widerspruch einer entsprechenden Treuepflicht des klagenden Eigentümers im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.

Das Amtsgericht gab dem Eigentümer Recht, der die Beschlussunfähigkeit durch seinen vorzeitigen Abgang aus der Eigentümerversammlung verursacht hatte. Relevant sei, dass die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig war, nachdem der klagende Eigentümer diese verlassen hatte. Dem Eigentümer ist es auch nicht versagt, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen. Dies ist nicht rechtsmissbräuchlich, obwohl er die Beschlussunfähigkeit selbst herbeigeführt hat. Fehlt die Beschlussfähigkeit, wird widerleglich vermutet, dass der formelle Fehler für die gefassten Beschlüsse kausal war. Diese Vermutung konnte hier nicht widerlegt werden, so dass die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt wurden.

Wiederholungsversammlung

Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Insbesondere gilt – mangels anderer Vereinbarungen – grundsätzlich auch hier die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens 2 Wochen. Allerdings ist die Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig; in der Ladung muss hierauf ausdrücklich hingewiesen werden.

Wer an einer WEG-Versammlung teilnehmen darf

Teilnahmeberechtigt an einer Versammlung sind nur Eigentümer oder solche Personen, die durch eine zulässige rechtsgeschäftliche Vollmacht den Eigentümer vertreten oder die kraft Amtes oder kraft Gesetzes als Vertreter teilnehmen. Vertreter kraft Amtes ist etwa der Zwangsverwalter. Eltern eines Minderjährigen vertreten diesen kraft Gesetzes.

Ob eine rechtsgeschäftliche Vertretung zulässig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sofern diese keine Beschränkung enthält, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Versammlung vertreten lassen. 

Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (OLG München, vom 11.12.2007; Az.: 34 Wx 91/2007).

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass sich der Eigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann. So kann geregelt sein, dass nur eine Vertretung durch den Verwalter, einen anderen Eigentümer oder den Ehepartner zulässig ist. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1).

Ob ein Dritter ausnahmsweise an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen darf, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls ( LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.). Dabei obliegt die Entscheidung über die Teilnahme – etwa eines Rechtsanwalts – der Wohnungseigentümerversammlung selbst und nicht etwa dem Versammlungsleiter. Gäste sind grundsätzlich nur zugelassen, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind.