Bauboom der Wohntürme

Frankfurt hat den höchsten, Hamburg den teuersten

Laut einer neuen Studie werden in Deutschland so viele Wohnhochhäuser wie schon lange nicht mehr gebaut. Wo die meisten, höchsten und teuersten Wohntürme entstehen und worauf Anleger achten sollten.

Das Analysehaus BulwienGesa hat im Auftrag des Projektentwicklers Pandion die neuen Wohnhochhäuser für die Zeit von 2010 bis 2018 deutschlandweit untersucht. „Das Wohnhochhaus erlebt in Deutschland derzeit eine Renaissance und einen Imagewandel. Wir werden in den kommenden Jahren einige stadtbildprägende Neubauten sehen“, so Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa.

Was gilt als Wohnhochhaus?

Eine international gültige Definition zur Abgrenzung von Hochhäusern gegenüber herkömmlichen Bauten existiert nicht. Besonders hohe Gebäude werden im Sprachgebrauch üblicherweise ab 150 Meter Höhe als Wolkenkratzer bezeichnet. Als Hochhaus gilt in Deutschland aus brandschutzrechtlichen Gründen ein Gebäude, wenn es die Höhe der größten Feuerwehrdrehleitern übersteigt und daher höheren Brandschutzauflagen – wie des Einbaus eines zweiten Fluchttreppenhauses – unterliegt. Dies ist der Fall, wenn der Fußboden des obersten Wohngeschosses über einer Höhe von 23 Metern liegt. Diese Definition wurde für die Studie verwandt.

Wo die meisten Wohnhochhäuser gebaut werden

Insgesamt entstehen im Zeitraum von 2010 bis 2018 in Deutschland 9770 Wohnungen in 79 Wohnhochhäusern, davon über 60 Prozent als Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt hat ein Wohnturm 124 Wohneinheiten. Mit 93 Prozent der Wohnungen – das sind 9.084 Einheiten mit einer Gesamtfläche von 808.121 Quadratmeter – verbuchen die sieben A-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart) den Löwenanteil für sich. In den 13 untersuchten B-Städten – die kleiner als die A-Städte sind – entstehen insgesamt nur 690 Hochhaus-Wohnungen mit 56.150 Quadratmetern Wohnfläche. Die meisten Wohntürme (75 Prozent, 7280 Einheiten) werden in den Jahren 2016 bis 2018 fertig gestellt. Mit Abstand die meisten Wohntürme wachsen in Berlin in den Himmel: Bis 2018 entstehen in der Hauptstadt in 19 Neubauprojekten 2.700 Hochhauswohnungen – darunter mit dem 150-Meter-Turm „Alexander A. Tower“ das zweithöchste Wohnhochhaus Deutschlands. Auf Platz zwei folgt Frankfurt am Main mit 2.420 neuen Hochhauswohnungen. Auf Frankfurt und Berlin entfallen zusammen 55,9 Prozent des Flächenvolumens der neuen Wohnhochhäuser.

Wo die höchsten Wohntürme entstehen

Frankfurt hat nicht nur die höchsten Bürotürme in Deutschland, hier entsteht auch bis 2018 der höchste Wohnturm Deutschlands: Der „Tower 2“ wird 160 Meter in die Höhe ragen. In Frankfurt befindet sich auch der aktuell höchste Wohnturm, der 140 Meter hohe Henninger Turm, der bis Ende 2016 zum Teil bezogen werden kann und 2017 endgültig fertig gestellt sein soll.

Die höchsten Wohntürme weisen allerdings nicht auch die meisten Wohnungen auf. Die Top 5-Liste der Projekte mit den meisten Wohnungen wird angeführt durch den UpperNord Tower in Düsseldorf mit 434 Einheiten. Erst nach dem Living Central mit 420 Wohneinheiten – ebenfalls in Düsseldorf – folgt der Frankfurter Tower 2 mit 401 Wohneinheiten auf Platz drei.

Wo Hochhaus-Wohnungen am teuersten sind

Die teuersten Hochhauswohnungen leistet sich Hamburg. Dabei handelt es sich – kaum überraschend– um die Wohnungen, die in der 110 Meter hohen Elbphilharmonie untergebracht sind. Die Käufer zahlen dort für eine Wohnung im Schnitt 25.000 Euro pro Quadratmeter.

Weil zahlreiche Hochhausprojekte als hochwertige Produkte mit entsprechender Ausstattung und Lage offeriert werden, ergibt sich oft auch ein höheres Preisniveau als im klassischen Geschosswohnungsbau. Abhängig vom Produkttyp (Miet- oder Eigentumswohnungen) ergeben sich teilweise deutliche Unterschiede bei den Projekten. Insgesamt werden nur bei zehn von 26 Mietwohnungsprojekten (38,5 Prozent der Projekte) Aufschläge registriert, sodass der Großteil entweder auf einem vergleichbaren Niveau wie der "herkömmliche Geschosswohnungsbau" oder darunter liegt. Häufig sind in Wohnhochhäusern stark abgestufte Preise je nach Geschoss feststellbar. Oft werden vor allem die Einheiten in den obersten Etagen zu deutlich höheren Preisen offeriert, während in den unteren Stockwerken Abschläge einkalkuliert werden müssen.

Aufgrund der erhöhten Baukosten wird oft vermutet, dass in den Hochhausprojekten vorwiegend Eigentumswohnungen im Luxussegment entstehen. Die Auswertung der Projekte bestätigt zwar einen Schwerpunkt bei den Eigentumswohnungen (46 Projekte mit 4637 Wohnungen), jedoch werden auch knapp 37 Prozent der Einheiten (3606) als Mietwohnungen entstehen.

Imagewandel der Wohn-Hochhäuser

Anders als in den 1970er Jahren werden heute in großer Zahl Wohnhochhäuser in ansprechenden Lagen gebaut. Auch das Image von Wohnhäusern hat sich deutlich verbessert. Das Wohnhochhaus liegt laut einer Umfrage zwar in der Gunst der Bevölkerung weiterhin deutlich hinter dem beliebten Einfamilienhaus mit Garten, doch werden Wohnhochhäuser in Ballungsräume zunehmend als Alternative angesehen. So fände es rund jeder Vierte gut, wenn in den kommenden Jahren mehr Wohnhochhäuser gebaut würden. Rund 25 Prozent der Befragten beurteilen den Bau von neuen Wohnhochhäusern "sehr positiv" oder "positiv". Weitere 31,5 Prozent stehen dem Produkt "eher positiv" gegenüber. Jedoch sehen auch rund 25 Prozent diese Entwicklung "negativ" oder "sehr negativ".