Keine Maklercourtage bei arglistigem Verkauf

Provisionsanspruch des Maklers ist nicht erfüllt

Immobilienkäufer, die vom Verkäufer arglistig getäuscht werden, müssen unter Umständen auch keine Maklercourtage zahlen.

Für eine wirksame Provisionsvereinbarung mit einem Makler ist in der Regel auch ein wirksamer Kaufvertrag nötig. Treten Käufer von einem Vertrag zurück, weil sie arglistig getäuscht wurden, geht ein Makler unter Umständen leer aus.

Der Fall: Feuchtigkeitsschäden größer als im Kaufvertrag angegeben

In dem verhandelten Fall hatten Käufer einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben, zu dem auch ein wirksamer provisionspflichtiger Maklervertrag gehörte. Im Vertragstext des Kaufvertrages war angegeben, dass im Keller des Gebäudes ein etwa sechs Zentimeter langer Feuchtigkeitsfleck zu finden ist. Die Verkäufer verpflichteten sich, diesen Mangel zu beseitigen. Nach der Übergabe stellte sich allerdings heraus, dass alle Wände im Keller Feuchtigkeitsschäden aufwiesen. Die Käufer traten daher vom Kaufvertrag zurück. Laut Zeugenvernehmung hätten die Verkäufer den Käufern zugesichert, dass keine weiteren Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind. Es bestand daher aufgrund arglistiger Täuschung kein gültiger Kaufvertrag. Die Käufer wollten auch die Maklercourtage nicht zahlen. Deshalb versuchte die Maklerin, ihre Provision vor Gericht einzuklagen.

Gericht: Kein gültiger Kaufvertrag, keine Courtage

Das Landgericht Frankfurt an der Oder sah allerdings die Voraussetzung für den Provisionsanspruch der Maklerin nicht erfüllt (Az.: 12 O 236/14). Zwar bestehe eine wirksame Provisionsvereinbarung, es fehle jedoch als Voraussetzung für die Zahlung der Courtage ein wirksamer Kaufvertrag. Denn die Käufer seien von diesem aufgrund arglistiger Täuschung zurückgetreten. Und daher entfalle auch der Provisionsanspruch.

Entscheidung im Einklang älterer Urteile

Bereits Ende der 1990er-Jahre hatte der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden, dass eine Maklerprovision nicht geschuldet wird, sofern der Käufer aufgrund des notariellen Kaufvertrags nicht zum Zuge kommt. In dem Fall hatte die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausgeübt (BGH WM 1999, 1023). Es gibt sogar ein älteres Urteil für einen Fall, in dem der Kaufvertrag ebenfalls erfolgreich wegen Arglist oder Irrtum angefochten wurde und deshalb keine Courtage gezahlt werden musste (HansOLG 11 U 176/96 vom 02.06.98). Dagegen bleibt die Pflicht zur Provisionszahlung bestehen, wenn die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zunächst scheitern, dann aber erfolgreich verlaufen, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis reduziert hat. Die Courtage wurde in dem Fall sogar fällig, obwohl der Verkäufer selbst und ohne Einschaltung des Maklers abermals inseriert hatte, woraufhin sich der ehemalige Interessent wiederum meldete und die Immobilie schließlich doch kaufte (BGH WM 1999, 1020).

Tipp für Eigentümer

Nur wenn ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam zustande kommt, müssen die Betroffenen bei einem gültigen Maklervertrag davon ausgehen, dass die Maklercourtage fällig wird. In anderen Fällen sollte bei Ansprüchen eines Maklers im Zweifel ein Rechtsanwalt herangezogen werden.