Wohnungspreise 2015 stärker als die Mieten gestiegen

Steigende Herstellungskosten treiben Neubaupreise

Laut dem Gutachten der Immobilienweisen zogen die Preise in Großstädten gegenüber dem Vorjahr stark an, während sich der Mietanstieg verlangsamt hat.

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Seit dem Herbst 2002 veröffentlicht der „Rat der Immobilienweisen“ jedes Jahr seine Frühjahrsgutachten zu den deutschen Immobilienmärkten. Aktuell werden kaum Mietsteigerungen, dafür weiterhin starke Preiszuwächse beobachtet. Letztere sind zu einem großen Teil aufgrund von Regulierungen und Steuererhöhungen vom Staat verursacht.

Mietenanstieg auf moderatem Niveau

Die Angebotsmieten der Wohnungen sind 2015 gegenüber dem beobachteten Vorjahreszeitraum (III. Quartal 2014) nominal leicht gestiegen: in Westdeutschland um 3,7 Prozent und in Ostdeutschland um 1,2 Prozent. Allerdings fand der Anstieg praktisch ausschließlich zwischen dem III. Quartal 2014 und dem I. Quartal 2015 statt. Seit Jahresbeginn 2015 lassen sich in Westdeutschland insgesamt keine nennenswerten Mietpreissteigerungen mehr beobachten und in Ostdeutschland sind die Angebotsmieten sogar etwas rückläufig. „Die Mietpreisanstiege haben in ganz Deutschland an Schwung verloren“, sagt Professor Harald Simons. „Dennoch können wir mit Blick auf die starke Nachfrage und chronische Unterversorgung in mehreren Wohnungsmärkten nicht davon ausgehen, dass es zu einer Preisstagnation im Mietsegment kommt.“

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen stärker als Mieten

Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen machten dagegen auch im Jahr 2015 wieder einen kräftigen Sprung nach oben. Mit einem Wachstum von 7,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (I-III 2014 zu I-III 2015) hat sich der Anstieg in Westdeutschland sogar beschleunigt. Eine Abflachung ist nicht in Sicht. Auch in Ostdeutschland (ohne Berlin) sind die nominalen Kaufpreise weiter um 6,2 Prozent gestiegen. Analog zu den Mietpreisen ist aber auch bei den Kaufpreisen die Streuung innerhalb Deutschlands riesig und erwartungsgemäß nochmals größer als die der Mietpreise. In 70 Prozent der Kreise sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um mehr als zwei Prozent gestiegen, in 50 Prozent sogar um mehr als sechs Prozent. Am stärksten stiegen die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr in Stuttgart mit 18,8 Prozent, gefolgt von Berlin mit 14,4 Prozent. In München (12,9 Prozent), Köln (12,5 Prozent) und Frankfurt (11,7 Prozent) stiegen die Kaufpreise ebenfalls im zweistelligen Prozentbereich. In Hamburg stiegen die Kaufpreise um 9,4 Prozent, in Düsseldorf waren es 8,7 Prozent. Somit bleibt auch im Bereich der Kaufpreise die erhoffte Trendwende aus. Gleichzeitig sind aber in fast jedem vierten Kreis (23,4 Prozent) die Preise gesunken.

Mehr Neubau in Großstädten

Mit Ausnahme von München erreichte die Zahl der Baufertigstellungen im Jahr 2014 einen neuen Höchststand. In Hamburg, Berlin und Düsseldorf wurden mehr als doppelt so viele Wohnungen fertig gestellt wie noch vor fünf Jahren, in den anderen Städten waren es zwischen plus 23 Prozent (Stuttgart) und plus 73 Prozent (Frankfurt). Auf 1000 Einwohner gerechnet erreicht Frankfurt mit 6,2 Fertigstellungen den höchsten Wert, gefolgt von München (4,7) und Hamburg (4,0). In allen Top-7-Städten übersteigen damit die Fertigstellungen pro 1000 Einwohner den bundesdeutschen Mittelwert von 3,3. Nur in Berlin wurden 2014 mit 2,5 noch weniger gebaut – dies dürfte sich aber im Jahr 2015 bereits deutlich geändert haben.

Miet- und Kaufpreisentwicklung im Wohnsegment wird weiter anhalten

„Ohne die starke Zuwanderung von Flüchtlingen hätte der Mietpreiszyklus seinen Zenit erreicht, die Mieten im deutschen Mittelwert würden 2016 nicht mehr wesentlich weiter steigen bzw. stagnieren“, erklärt Simons. Die weitere Entwicklung sei aber angesichts der unklaren Auswirkungen der hohen Zuwanderung besonders schwer einzuschätzen. Der Mietpreiszyklus dürfte sich verlängern, da die Wohnungsnachfrage steigen wird. „Die Angebotserweiterung durch den Wohnungsneubau kann mit der gestiegenen Nachfrage momentan nicht Schritt halten. Das wird auch in den nächsten Jahren zu Miet- und Kaufpreissteigerungen in den Ballungsräumen führen“, meint Simons.

Steigende Herstellungskosten gefährden Bezahlbarkeit der Städte

Professor Lars Feld warnt vor neuen Auflagen der Politik, die das Bauen weiter verteuern. „Die regulatorischen Entscheidungen des Bundes, der Länder und der Kommunen haben die Herstellungskosten in den vergangenen Jahren deutlich verteuert und Investoren verunsichert. Es besteht die Gefahr, dass die Mietpreise in beliebten Großstädten weiter steigen und es zu Engpässen in der Versorgung von Flüchtlingen kommt. Im Jahr 2016 sollte die Politik sich daher wieder stärker auf die Schaffung von günstigen Rahmenbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau konzentrieren“, erklärt Feld. Der Mietpreisbremse, der ENEV 2016 sowie Quoten für den Mietwohnungsbau erklärt er eine klare Absage. Die steigenden Herstellungskosten basieren nicht zuletzt auf den hohen energetischen Auflagen der Politik sowie den wachsenden steuerlichen Belastungen etwa durch die Grunderwerbsteuer, die von nahezu allen Bundesländern konstant nach oben getrieben werde. Um Anreize für den Wohnungsneubau zu setzen, sei die Reduktion der Herstellungskosten laut Feld jedoch zwingend erforderlich.

Der Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft

Mitglieder des Expertenrates sind Lars Feld, Professor für Wirtschaftspolitik und Ordnungsökonomik an der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, Andreas Schulten, Vorsitzender des Analysehaus BulwienGesa, Manuel Jahn, Leiter des Bereichs Real Estate Consulting beim Markforschungsunternehmen GfK, Harald Simons, Professor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig, sowie Jan Hebecker, Leiter des Bereichs Daten & Märkte bei ImmobilienScout24.