Neuregelung der Nebenkostenabrechnung

BGH-Urteil vereinfacht Nebenkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat die formalen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnungen gesenkt. Einzelne Rechenschritte zur Ermittlung der umlagefähigen Gesamtkosten müssen in der Abrechnung nicht mehr angegeben werden.

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Bisher galt: Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Nach einem Urteil vom 20. Januar 2016 des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen: VIII ZR 93/15) in Karlsruhe reicht es nun aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt. Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Jahresabrechnung nicht „überfrachtet“ werden dürfe, der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand müsse sich in vertretbaren Grenzen halten.

Der Fall: Vermieterin macht Rechenschritt nicht transparent

Die Vermieterin einer aus mehreren Gebäuden bestehende Wohnanlage in Bochum verlangt von einem Mieter aufgrund ihrer Nebenkostenabrechnung vom November 2012 für das Jahr 2012 die Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 898 Euro plus Zinsen.

Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung. Dabei rechnete die Vermieterin die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor. Vielmehr erscheint darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes nach dem anzuwendenden Umlageschlüssel verteilt wurde. Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Der Mieter weigert sich, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist.

Vermieterin klagt Zahlung der Nebenkosten ein

Daraufhin verklagte die Vermieterin den Mieter zur Zahlung der Nebenkosten vor dem Amtsgericht Bochum – und verlor den Prozess. Auch das Landgericht wies die Berufung der Klägerin zurück. Nun entschieden die Richter des Bundesgerichtshofes völlig überraschend zugunsten der Vermieterin.

Begründung des Urteils

Die Karlsruher Richter geben offen zu, dass sie ihre bisherige Rechtssprechung mit dem aktuellen Urteil ändern: „Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtssprechung nicht fest, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zu Folge hat. Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungszeit umlegt.“ Es würde daher ausreichen, wenn die Vermieterin die Kosten lediglich nur nach Gebäuden umlege.

Die Richter begründen ihre Entscheidung damit, dass sie durch andere Urteile in der Vergangenheit ihre rechtlichen Maßstäbe weiterentwickelt hätten. So habe der Senat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (Urteil vom 15. Januar 2012, Az.: VIII ZR 197/11). Daraus habe man in mehreren Entscheidungen die Mindestanforderungen an die Nebenkostenabrechnung gesenkt. So wurde es als ausreichend erachtete, die tatsächliche verbrauchte Brennstoffmenge für die Heizkostenabrechnung und nicht noch die Zählerstände anzugeben (Urteil vom 28. Mai 2008, Az.: VII ZR 261/07 sowie Urteil vom 13. September 2011, Az.: VIII ZR 45/11).

Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, eine möglichst übersichtlich gestaltete Nebenkostenabrechnung zu erhalten, statt sie mit Details ohne Erkenntniswert zu überfrachten. Typischerweise gehe es dem Mieter vor allem darum, die Kosten übersichtlich getrennt nach Kostenarten zusammengestellt zu bekommen und darüber informiert zu werden, mit welchem Umlageschlüssel der auf ihn anfallende Kostenanteil ermittelt wurde. Dazu würde aber die Angabe „bereinigter Kosten“ ohne Angabe der Zwischenschritte ausreichen.

Tipp für Vermieter

Der Trend der Rechtsprechung zur Vereinfachung der Nebenkostenabrechnung kommt den Vermietern entgegen und senkt den damit verbundenen Verwaltungsaufwand. Die Kritik des Mieterbundes am Urteil, dass damit Mieter ihre Nebenkosten nicht mehr nachvollziehen können, ist nicht stichhaltig. Schließlich können sie auch noch vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu nehmen.

Dennoch bleibt die rechtliche ordnungsgemäße Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für viele Vermieter eine „Wissenschaft“, für die sie häufig die Expertise von Experten wie einer externen Hausverwaltung bedürfen.