Was die Mietspiegel-Reform Vermieter kostet

Geplante Mietspiegel-Reform in der Kritik

Bundesjustizminister Heiko Maas will die Berechnung des Mietspiegels ändern. Laut einer Studie ist damit ein massiver Wertverlust der Mietwohnungen verbunden. Worauf sich Vermieter einstellen sollten.

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Die Bundesregierung plant auf Initiative von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD), den Mietspiegel anders als bislang berechnen zu lassen. Der Bezugszeitraum soll von bislang vier auf nun zehn Jahre ausgedehnt werden. Begründung: Damit wäre die Wirklichkeit besser abgebildet. Doch das Center für Real Estate Studies der Steinbeis-Hochschule hat nun in einer Studie nachgewiesen, dass der neue Mietspiegel dadurch die wirklichen Mieten verzerrt darstellt und somit dem Vermieter massive Wertverluste verursachen würde.

Bedeutung des Mietspiegels und geplante Mietspiegel-Reform

„Der Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete soll von vier auf zehn Jahre verbreitert werden. Dadurch können mehr Mietverhältnisse in die Untersuchungen für Mietspiegel einbezogen werden. Der Rücklauf aus Befragungen zum Zweck der Mietspiegelerstellung ist unter anderem deshalb gering, weil viele der Befragten einen Mietvertrag haben, der schon länger als vier Jahre besteht und dessen Miete während dieser Zeit nicht angepasst wurde. Insbesondere ältere Neuvertragsmieten können durch die Verbreiterung des Bezugszeitraums besser abgebildet und gewichtet werden.“ Damit wird in dem Entwurf des Bundesjustizministeriums die Reform des Mietspiegels begründet. Tatsächlich kommt dem Mietspiegel aufgrund vorheriger Eingriffe in die Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete eine große Bedeutung zu. So kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Seit der von der Bundesregierung initiierten Mietpreisbremse dürfen seit Mitte 2015 in „angespannten Wohnungsmärkten“ auch Neuvertragsmieten nicht mehr völlig frei ausgehandelt werden: Sie dürfen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die im Mietspiegel festgelegten ortsüblichen Mieten wirken daher als Höchstmieten.

Erweiterung des Bezugszeitraums verzerrt Abbildung aktueller Miete

Die Studie zeigt, dass der eigentliche Zweck der Verwendung von Mieten aus der Vergangenheit fehlgedeutet wird. Ziel einer belastbaren statistischen Größe ist nicht, möglichst viele Werte in den Datensatz aufzunehmen, sondern genau die richtigen, typischen Werte zu nutzen, die in diesem Fall eine aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. In der Studie durchgeführte Rechenbeispiele zeigen, dass bei schwankenden Märkten bereits vier Jahre ausreichend sind, um einen angemessenen Ausgleich zyklischer oder kurzfristiger Marktschwankungen zu gewährleisten und damit das Schwankungsrisiko fair zwischen Mietern und Vermietern zu verteilen. Im Umgang mit steigenden und fallenden Miettrends ist die Ausdehnung des Bezugszeitraums genau das falsche Instrument. In Märkten mit steigenden Mieten wird ergänzend zu markteigenen Dämpfungswirkungen und der „Mietpreisbremse“ eine weitere Verlangsamung der Preisentwicklung hervorgerufen. Es läge nicht fern, hier das „Einfrieren“ der Mietentwicklung in manchen Situationen zu erwarten.

Folgen der vorgeschlagenen Neuberechnung des Mietspiegels

Statt einem Mehr an aktuellen Mieten wird durch die Verlängerung des Bezugszeitraums ein Mehr durch alte Mieten bewirkt. Im steigenden Markttrend verlieren Vermieter selbst in konservativen Rechnungen wenigstens 0,65 Euro je Quadratmeter und Monat. Bei fallenden Marktmieten sind bestenfalls nur die Mieter in leicht geringerem Ausmaß belastet. Im schlimmsten Fall werden alle Marktteilnehmer durch den „falschen“ Mietspiegel verwirrt.

Aus der Renditeperspektive von Kapitalanlegern oder vor dem Hintergrund des Erhalts von Altersvorsorgevermögen „kleiner“ Eigentümer sind über die Zeit drastische Wertverluste zu erwarten. Die durchschnittlichen Verluste durch die Umstellung überschreiten nicht selten zehn Prozent des Ertragswerts; und dies noch ohne eine Berücksichtigung weiterer negativer Wirkungen wie beispielsweise durch die „Mietpreisbremse“.

Tipp für Eigentümer und Vermieter

Die Reform der Neuberechnung des Mietspiegels wird im Zusammenhang der bereits im Vorjahr beschlossenen Mietgesetzgebung den Ertragswert von Wohnimmobilien drastisch senken.  Angesichts der bereits stark gestiegenen Immobilienpreise in Ballungsräumen sollten Eigentümer vermieteter Wohnimmobilien bei mehreren Immobilien einen Teilverkauf erwägen, sofern sie von der geplanten künstlichen Absenkung einer ortsüblichen Vergleichsmiete betroffen wären. Dazu zählen besonders Städte und Regionen, die von einer starken Wohnungsnachfrage geprägt sind und wo die Mieten vor zehn Jahren ein deutlich niedrigeres Niveau als aktuell aufwiesen.