Mietnachzahlung bei verschlepptem Auszug

Auszug erst 17 Monate nach Eigenbedarfskündigung

Mieter, die trotz Kündigung den Auszugstermin verschleppen, müssen laut Landgericht München, nicht nur ihre Miete nachzahlen, sondern eventuell auch eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete.

Aufgrund der restriktiven Mietgesetzgebung und der zurückhaltenden Mieterhöhung vieler Vermieter liegen die Mieten von länger bestehenden Mietverhältnissen in der Regel deutlich unter den Neuvertragsmieten. Eine Neuvermietung bei Auszug eines Mieters ist daher oft mit einem Mietsprung verbunden. Umso ärgerlicher, wenn ein Mieter den Auszug verschleppt und die Neuvermietung oder die Eigennutzung der Immobilie so verzögert wird. Nun hat das Landgericht München I geurteilt (Az.: 15 S 8361/15), welche Mietnachforderung der Vermieter in einem solchen Fall erheben darf.

Der Fall: Eigenbedarfskündigung des Vermieters

1993 hatte ein Ehepaar eine Wohnung mit Garage, Stellplatz, Dachboden und Gartenbenutzung im Münchner Villenviertel Waldperlach gemietet. Über zwei Jahrzehnte später wurde das Haus an neue Eigentümer verkauft, die das bisherige Mietverhältnis kündigten, weil sie die Wohnung selbst bewohnen wollten. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig. Tatsächlich zogen die Mieter aber erst 17 Monate später aus. In dieser Zeit zahlten sie ihre bisherige Bruttokaltmiete von 945 Euro plus 102 Euro Heizkostenvorauszahlungen weiter.

Die neuen Eigentümer, die sich über diese Verzögerung ärgerten und ihre eigene hohe Miete in dieser Zeit weiter zahlen mussten, weil sie ihre gekaufte Wohnung nicht beziehen konnten, wollten für diese Zeit eine Entschädigung. Dabei stellten sie fest, dass sie in dem Viertel für eine vergleichbare Wohnung längst viel mehr Miete hätten fordern können. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" läge bei 1570 Euro. Die Mieter wiesen diese Forderung zurück. So kam der Fall erst vor das Amts- und nun das Landgericht München I.

Landgericht München: Vermieter bekommt eine deutliche Mietnachzahlung

Die 15. Zivilkammer gab den neuen Eigentümern recht und stellte in dem Urteil fest, dass die Mieter tatsächlich 7300 Euro nachzahlen müssen. Zwar seien bei der Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmieten" nicht nur die aktuellen Neuvermietungspreise zu berücksichtigen sondern auch die Mietpreise der letzten vier Jahre. Allerdings gelte das nicht, wenn der Mieter mit erheblicher Verspätung ausgezogen sei und deshalb den Eigentümer entschädigen müsse (§ 546a BGB). Ein Vermieter, der sein Eigentum nicht rechtzeitig zurückbekomme, so die Begründung der Münchner Richter, habe das Recht, „von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt zu profitieren." Die Kammer beruft sich dabei auf den Willen der Legislative: „Der Gesetzgeber wollte gerade, dass der Vermieter von den Vorteilen einer Preissteigerung bei den Mieten profitieren kann." Dazu sei es erforderlich, die Rechtsposition der Vermieters zu stärken. „Gerade dieser Effekt würde jedoch wieder relativiert, wenn bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht nur auf Neuvermietungspreise abgestellt würde.

Dass im Münchner Fall der neue Eigentümer die Immobilie nicht wieder vermieten, sondern erst einmal grundlegend renovieren und dann selbst nutzen wolle, spielt nach Ansicht des Landgerichts keine Rolle. Es gehe hier nicht um den Nachweis eines konkreten Schadens. Vielmehr solle Druck auf den Mieter ausgeübt werden, endlich auszuziehen, damit der Hausherr über sein Eigentum verfügen könne. Deshalb sei es egal, ob der Eigentümer tatsächlich aus den inzwischen gestiegenen Mieten Kapital hätte schlagen können. Die Kammer hat aber die Revision gegen das Urteil zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat“.

Tipp für Vermieter

Das Münchner Urteil hat grundsätzliche Bedeutung für Vermieter und Käufer von Wohnungen. Nach der Begründung der Richter spielt es für die Ermittlung der Mietnachzahlung wegen verschleppten Auszugs keine Rolle, ob die erworbene Wohnung tatsächlich wieder vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt wird. Dies ist ökonomisch plausibel, da verzögerte Eigennutzung für die Eigentümer ebenfalls mit einem entsprechenden finanziellen Schaden verbunden ist, da sie für die bis dahin selbst genutzte eigene Wohnung, länger als geplant Miete zahlen müssen oder eine bis dahin selbst genutzte Eigentumswohnung nicht vermieten oder veräußern können. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung empfiehlt es sich für Eigentümer in vergleichbarer Situation, eine entsprechende Nachforderung zu stellen.