Grunderwerbsteuer - Politik behindert Neubau

Anhebung der Steuer zieht fatale Folgen nach sich

Seit 2007 drehen die Bundesländer bei der Grunderwerbsteuer immer weiter an der Steuerschraube. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) verhindert dies dringend benötigte Neubauten.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat Bedeutung und Wirkung der Grunderwerbsteuer untersucht. Danach entfielen mehr als die Hälfte (53 Prozent) der reinen Ländersteuern (rund neun Milliarden Euro) 2014 auf die Grunderwerbsteuer. Weil die Steuer eine bequeme und wichtige Einnahmequelle der Länder ist, ist unter ihnen die Anhebung der Steuer beliebt – mit fatalen Folgen für den in Ballungsräumen dringend benötigten Wohnraum: Die Steuer verhindere den Neubau, führe zu hohen finanziellen Belastungen und verzerre den Markt, kritisiert das Institut.

Grunderwerbssteuer als Einnahmequelle der Bundesländer

In den vergangenen Jahren haben viele Bundesländer die Grunderwerbsteuersätze kontinuierlich erhöht. Aufgrund der gleichzeitig zunehmenden Anzahl von Immobilienkäufen hat sich die Grunderwerbsteuer zu einer sehr wichtigen Einnahmequelle der Bundesländer entwickelt. Teilweise liegt der Anteil der Grunderwerbsteuer an allen Einnahmen bei den Ländern bereits bei sechs Prozent. Der Anteil der Grunderwerbsteuer an den reinen Landessteuern in Höhe von gut 17,5 Milliarden Euro beläuft sich für 2014 auf mehr als die Hälfte. In Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Brandenburg und Berlin hat sich der Steuersatz, ausgehend von 3,5 Prozent in den vergangenen acht Jahren, fast verdoppelt während in Bayern und Sachsen nach wie vor das Niveau von 2006 Bestand hat.

Die Kombination aus steigenden Immobilienpreisen und vermehrten Immobilienkäufen (Transaktionen) bei gleichzeitig steigenden Steuersätzen wird laut der aktuellen Steuerschätzung auch weiterhin für wachsende Steuereinnahmen sorgen. Die Steuerschätzung geht davon aus, dass die Grunderwerbsteuer im Vergleich zu den gesamten reinen Ländersteuern, bei gleichbleibenden Steuersätzen, überproportional zunehmen wird. Im Jahr 2019 soll das Aufkommen mit gut elf Milliarden Euro um mehr als 20 Prozent höher sein als 2014. Die Bedeutung der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer wächst demnach.

Grunderwerbssteuer ökonomisch unsinnig

Aus volkswirtschaftlicher Perspektive ist die Grunderwerbsteuer nach Ansicht der Wissenschaftler des IW allerdings eine nur schwer zu begründende Steuerart. Schließlich richtet sie sich nicht nach der Leistungsfähigkeit der Steuerzahler, da sie am Objekt und nicht an der Finanzkraft des Käufers anknüpft.

Auch lässt sich die Grunderwerbsteuer nicht mit dem steuerlichen Grundsatz des Äquivalenzgedanken begründen, nach dem eine Steuer eine Gegenleistung für eine Leistung des Staates darstellt. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis, der wiederum kaum mit der Höhe der Ausgaben der öffentlichen Hand für die Rahmenbedingungen der Immobilie zusammenhängt. Vielmehr spiegeln hohe Steuereinnahmen die Dynamik des Immobilienmarktes unabhängig von der Gegenleistung des Staates wider. Die Leistung der öffentlichen Hand ist im Grundsatz stets die gleiche, unabhängig davon, welcher Steuersatz in einem Bundesland gewählt wird.

Bei bestehendem Immobilieneigentum führen Transaktionssteuern zudem zu einem Lock-in-Effekt. Das heißt, der Eigentümer nimmt aufgrund der hohen Transaktionskosten von einer Veräußerung Abstand. Hierdurch zeigt sich der Charakter der Grunderwerbsteuer als Transaktionshemmnis. Zudem wird dadurch die Mobilität von Arbeitnehmern eingeschränkt, weil sie aufgrund der höheren Transaktionskosten tendenziell länger am Standort ihrer Immobilie verharren.

Grunderwerbsteuer behindert Neubau von dringend benötigtem Wohnraum

Vor allem aber kritisieren die Autoren der Studie, Professor Michael Voigtländer und Tobias Hentze, dass die Grunderwerbsteuer angesichts der in vielen Ländern stark gestiegenen Steuersätze den Neubau belaste – insbesondere auch in den Großstädten. Zum einen, weil in der Kombination aus Grunderwerbsteuer aus Baulandkauf, Mehrwertsteuer auf die Bauleistung und Grunderwerbsteuer auf den Immobilienpreis hohe steuerliche Lasten entstehen. Beispielrechnungen zeigen, dass der Neubau allein aufgrund der Grunderwerbsteuer mitunter mit Steuerzahlungen in Höhe von mehr als zehn Prozent des Immobilienpreises belastet wird. Unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer kann sich die Belastung sogar auf mehr als 20 Prozent summieren. Zum anderen, weil die Steuerbelastung für Selbstnutzer, die in Eigenregie bauen lassen, deutlich geringer ist. Damit werden Anreize gesetzt, eher in ländlichen Räumen zu bauen, wo tendenziell ohnehin die Bautätigkeit über dem Bedarf liegt.

Lösungsvorschläge des IW

Die Wissenschaftler des IW schlagen daher eine zweistufige Strategie vor: Zunächst sollten die Grunderwerbsteuersätze allgemein gesenkt werden. Hierzu müssen insbesondere auch beim Länderfinanzausgleich die Regeln zur Einbeziehung der Grunderwerbsteuer reformiert werden, da unter den jetzigen Regeln Anreize bestehen, die Sätze zu erhöhen, weil die Zusatzeinnahmen fast vollständig bei den Ländern verbleiben. Des Weiteren sollte analog zur Mehrwertsteuer ein Vorsteuerabzug bei Neubauten eingeführt werden, das heißt, die bei dem Baulandkauf gezahlte Steuer sollte beim Immobilienkauf (Grundstück und Gebäude) verrechnet werden. Dies würde die Steuerlast senken und die Verzerrungen zwischen Neubauten in Eigenregie und Bauträgermodellen verringern.