Verjährungsfristen für Vermieter und Mieter

Welche Gründe die Verjährung hemmen

Mietschulden oder Nachzahlungen für die Nebenkosten – um kein Geld zu verlieren, sollten Vermieter die Verjährungsfristen für ihre Ansprüche kennen.


Wann verjährt der Anspruch auf Zahlung von Mietausfällen und Nebenkostennachzahlungen?

Ansprüche der Vermieter und Mieter verjähren in der Regel nach drei Jahren (§ 195 BGB). Wichtig ist daher zu wissen, wann die Verjährung beginnt. Doch für bestimmte Ansprüche gelten auch wesentlich kürzere Verjährungsfristen. Und unter bestimmten Voraussetzungen kann die Verjährung einiger Ansprüche auch gehemmt“– also hinausgezögert – werden.

Wann Mietschulden verjähren

Wenn ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht oder nicht vollständig nachkommt, ist das für den Vermieter ärgerlich und nicht zu tolerieren. Um Verluste zu vermeiden, sollte der Vermieter grundsätzlich die rückständige Miete vom Mieter einfordern. Sollte dieser die Rückstände nicht begleichen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Forderung gerichtlich geltend zu machen. Mietschulden verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter von dem Rückstand erfahren hat – beziehungsweise davon hätte erfahren müssen.

Beispiel 1: Der Mieter zahlt für den Monat Mai 2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies sofort. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2014, also dem 31.12.2014. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter drei Jahre Zeit, die Mai-Miete für das Jahr 2014 geltend zu machen. Nach dem 31.12.2017 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

Beispiel 2: Der Mieter zahlt für den Monat Dezember 2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies aber erst im Januar 2015. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2015, also dem 31.12.2015. Nach dem 31.12.2018 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

Wann Betriebskosten verjähren

Die Verjährungsfrist für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt in der Regel ebenfalls drei Jahre. Der Vermieter muss allerdings zuvor dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugestellt haben. Hält der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht ein, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt. In diesem Fall kann der Vermieter seine Forderungen daraus nicht erheben. Die Fristen zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)

Beispiel: Die Abrechnungsfrist für das Abrechnungsjahr 2013 endet am 31.12.2014. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung fristgerecht am 04.10.2014 des Jahres zu.

Beginn der Verjährungsfrist ist somit der 01.01.2015 und das Ende der Verjährungsfrist ist der 31.12.2017.

Kommt es jedoch zu einer verspäteten Nebenkostenabrechnung, ohne dass der Vermieter dies verursacht hat, so ist die Nebenkostenabrechnung korrekt. Der Beginn der Verjährung kann sich dann unter Umständen um ein Jahr verzögern.

Verjährungsfrist zur Rückzahlung der Mietkaution

Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution für den Mieter verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist.

Beispiel 4: Das Mietverhältnis endet am 31.10.2013. Die Ansprüche auf eine Rückzahlung sind bis sechs Monate danach fällig, also bis zum 30.04.2014. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt folglich am 01.01.2015 und endet nach dem 31.12.2017.

Ansprüche aus Schönheitsreparaturen

Hat der Mieter zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt oder bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Der verjährt aber schon sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Hemmung der Verjährungsfrist

Eine Verjährung der Forderung kann auch gehemmt werden. Finden beispielsweise während der Verjährungsfrist ernsthafte Verhandlungen über den bestehenden Anspruch des Vermieters oder des Mieters statt, so kann (gemäß § 203 BGB) er zu einer Hemmung der Verjährung kommen. Auch kann die Verjährungsfrist gehemmt werden, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingelegt hat und die Abrechnungen noch überprüft werden. Es ist zudem nach einer anderen Stelle des Gesetzes (§ 204 BGB) möglich, dass eine Verjährung gehemmt wird, und zwar wenn eine Leistungs- oder Feststellungsklage vorliegt sowie wenn ein Mahnbescheid vorliegt. Wird die Verjährung gehemmt, so wird die Verjährung lediglich unterbrochen. Ist der Grund für die Hemmung beseitigt, wird die bereits verstrichene Frist danach berücksichtigt.

Neubeginn der Verjährung

Dies ist der Fall, wenn der Gläubiger eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungsverhandlung beantragt oder diese vorgenommen wird. Oder der Schuldner den Anspruch akzeptiert. Die Verjährung beginnt auch neu, wenn dem Gläubiger ein gerichtlicher Rechtstitel vorliegt. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Verjährungsfrist sogar auf 30 Jahre.