Eigenbedarfskündigung bei fehlender Anschlussnutzung

Mutter des Vermieters bezog freigewordene Wohnung nicht

Wird einem Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, muss der Vermieter ein konkretes Interesse an einer zeitnahen Eigennutzung haben. Wenn nicht, ist die Kündigung laut aktuellem BGH-Urteil unzulässig.


Bei einer Eigendarfskündigung muss der Vermieter ein konkretes Nutzungsinteresse haben.

Ein Vermieter kündigte der Mieterin seiner Wohnung in Landsberg am Lech das Mietverhältnis, weil seine kranke Mutter in die Wohnung einziehen sollte. Doch nachdem die Mieterin ausgezohen war, zog die kranke Frau nie in die Wohnung ein, woraufhin die gekündigte Mieterin ihren ehemaligen Vermieter verklagte.

Der Fall: Mutter bezieht leere Wohnung nicht

Der Vermieter kündigte den Mietvertrag für seine Einzimmerwohnung in Landsberg am Lech zum 31.01.2012. Die Wohnung werde „dringend“ benötigt, um seine pflegebedürftige, 1926 geborene Mutter, die allein in einem Einfamilienhaus lebe, aufzunehmen. Im anschließenden Räumungsprozess einigten sich die Parteien darauf, dass die Mieterin bis zum 31.08.2012 auszieht und bei einem fristgerechten Auszug 1.000 Euro erhalten soll. Die Mieterin zog im August 2012 aus. Doch die demenzkranke alte Dame bezog die freigewordene Wohnung nicht. Nach ihrem Auszug stand die Wohnung mehrere Monate leer und wurde gar als Abstellplatz für Fahrräder genutzt. Knapp eineinhalb Jahre nach der Kündigung verstarb die Mutter des Vermieters am 7. November 2014, ohne die Wohnung je bezogen zu haben. Als die gekündigte Mieterin dies erfuhr, verklagte sie den Vermieter Anfang 2015 auf Schadensersatz für die entstandenen Umzugskosten in Höhe von immerhin knapp 24.000 Euro.

Bundesgerichtshof: Vorratskündigung ohne konkreten Nutzungsinteresse unzulässig

Die Klage scheiterte zuerst vor dem Amtsgericht Landsberg (am 22.04.2015) und dann vor dem Landgericht Augsburg (am 11.11.2015). Die Gerichte folgten in ihrer Klageabweisung weitgehend der Argumentation des Vermieters. Dieser hatte eingewandt, dass sich der Gesundheitszustand der Mutter im Sommer 2013 erheblich verschlechtert hat und sie eine Pflegekraft benötigte. Deshalb wäre der ursprünglich geplante Umzug in die Einzimmerwohnung nicht mehr infrage gekommen.

Die Richter des Bundesgerichthofs in Karlsruhe urteilten jedoch am 11. Oktober 2016 (Az: VIII ZR 300/15) zugunsten der Mieterin.  Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche nach Ansicht der Karlsruher Richter eine sogenannte Vorratskündigung ohne konkreten Nutzungswunsch der Familienangehörigen nicht aus. Vielmehr müsse sich der Nutzungswunsch so weit verdichtet haben, dass die Eigennutzung bald bevorstehe. Setzt der Mieter den „behaupteten Selbstnutzungswillen“ nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liege der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen sei.

Auch kritisierten die Karlsruher Richter, dass die Vorinstanzen die Einwände der Mieterin nicht hinreichend geprüft hatten. Die Mieterin hatte beispielsweise angeführt, dass die Mutter des Vermieters zum Zeitpunkt des Auszugs ihren freien Willen noch äußern konnte und danach niemals vorgehabt habe, in die Wohnung einzuziehen. Dafür hat die Mieterin den Arzt der kranken Mutter als Zeugen benannt, der jedoch von den Gerichten nicht gehört wurde. Da der Vermieter die Wohnung auch nach dem Tod der Mutter leer stehen ließ, verhärte sich der Verdacht, dass die Eigenbedarfsnutzung nur vorgeschoben war. Der Bundesgerichtshof hob deshalb das Urteil des Landgerichts Augsburg auf und wies eine andere Kammer dieses Gerichts an, gegebenenfalls für die Ermittlung eines möglichen Schadensersatzes den Fall neu zu überprüfen und zu entscheiden.

Tipp für Vermieter

Wer als Vermieter Eigenbedarf geltend macht und die frei gewordene Mietwohnung nicht für sich oder durch seine engen Angehörigen selbst nutzt, der muss damit rechnen, dass der Fall vor Gericht genau überprüft wird. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei muss sich der Vermieter auf strengen Anforderungen durch das Gericht einstellen. Wer also eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, muss klar beweisen können, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Kündigung auch tatsächlich zur Eigennutzung beabsichtigt war.