Rekord bei Baugenehmigungen

In vielen Großstädten werden Bauvorhaben nicht umgesetzt

In den ersten neun Monaten dieses Jahres sind in Deutschland so viele Wohnungen genehmigt worden wie seit 17 Jahren nicht mehr. Vor allem Wohnheime und Mehrfamilienhäuser ließen die Zahl ansteigen.

Berlin

2016 wurden in Deutschland so viele Baugenehmigungen wie seit 17 Jahren nicht mehr erteilt.

Von Januar bis September 2016 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 276.300 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 24 Prozent oder rund 53.500 Baugenehmigungen für Wohnungen mehr als in den ersten neun Monaten 2015. Eine höhere Zahl an genehmigten Wohnungen hatte es in den ersten neun Monaten eines Jahres zuletzt im Jahr 1999 gegeben (331.600). 

Vor allem mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Von den Wohnungen, die in den ersten neun Monaten 2016 genehmigt wurden, waren 232.500 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (+ 21,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Dieser starke Zuwachs zeigte sich vor allem in Mehrfamilienhäusern (+ 27,5 Prozent beziehungsweise + 26.700 Wohnungen). Die Anzahl genehmigter Wohnungen in Zweifamilienhäusern stieg um 12,6 Prozent beziehungsweise 1.900 Wohnungen und in Einfamilienhäusern um drei Prozent beziehungsweise 2.100 Wohnungen.

Zusatzschub durch Flüchtlingsunterkünfte

Prozentual am stärksten stiegen die Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen mit plus 129,6 Prozent beziehungsweise plus 10.400 Wohnungen. Zu dieser Kategorie zählen unter anderem Flüchtlingsunterkünfte. Damit wurden von Januar bis September 2016 mehr Wohnungen in Wohnheimen (18.400 Wohnungen) genehmigt als in Zweifamilienhäusern (17.100 Wohnungen). Ohne Berücksichtigung der Wohnungen in Wohnheimen stiegen die Baugenehmigungen in neuen Wohngebäuden um 16,8 Prozent.

Rekordwert seit 1998 bei Umbauten

Auch die Zahl der Wohnungen mitgenehmigten Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden erreichte in den ersten neun Monaten 2016 mit 39.000 Wohnungen den höchsten Wert seit 1998 (43.200). 

Gründe für den Genehmigungsboom

Ein Grund für den Immobilienboom ist das extrem niedrige Zinsniveau. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins in der Eurozone auf das Rekordtief von null Prozent gesenkt. Baukredite sind so günstig wie seit Jahren nicht, während klassische Sparprodukte kaum noch Rendite abwerfen. Investoren flüchten daher auch in Immobilien, was die Nachfrage zusätzlich anheizt.

Hinzu kommt, dass der Staat mehr Mittel für den sozial geförderten Wohnungsbau bereitstellt. So wurden das Volumen für Programme für die Kommunen vom Bund aufgestockt und zusätzliche Mittel für den Bau von Flüchtlingsunterkünften bereitgestellt.

Unter dem Druck des starken Zuzugs in Ballungsräume und an Hochschulstandorte wurde in diesen Städten zum Teil auch das Personal für Stadtplanung und der Lokalbaukommission aufgestockt, was in einigen Städten zu einer Beschleunigung und Erhöhung der Baugenehmigungen geführt hat.

Nicht alles, was genehmigt wird, wird auch gebaut

Der Anstieg der Baugenehmigungen bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die genehmigten Wohnungen auch alle gebaut werden. So beantragen Projektentwickler, Bauträger und Bauherren Neubauwohnungen, die später aus verschiedenen Gründen doch nicht realisiert werden. Mögliche Gründe dafür sind beispielsweise die Verschlechterung der Ertragsaussichten durch die Mietpreisbremse oder dass das notwendige Eigen- oder Fremdkapital nicht bereitgestellt werden kann. „Genehmigt ist noch lange nicht gebaut", sagte Michael Knipper, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie. Er rechnet nicht damit, dass in diesem Jahr die Marke von 300.000 Fertigstellungen geknackt wird. Man sei also noch weit entfernt von dem jährlichen Baubedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes müssten über Jahre hinweg jeweils rund 400.000 Wohnungen genehmigt und gebaut werden, insbesondere im klassischen Mietwohnungsbau.

Folgen einer verstärkten Neubautätigkeit für Eigentümer

Erhöht sich das Wohnungsangebot bei konstanter Nachfrage, bewirkt dies in der Regel einen Druck auf die Angebotspreise. Je nach Region ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage jedoch sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während in diversen Ballungsräumen auch ein erhöhtes Neubauangebot nicht den Bedarf an benötigten Wohnungen abdeckt, sind viele ländliche oder wirtschaftsschwache Regionen von Abwanderung betroffen. Im letzteren Fall kann ein zusätzliches Wohnungsangebot zu sinkenden Wohnungspreisen führen.

In der Regel sind vor allem in Ballungsräumen die Neubauwohnungen nicht vom Preisdruck betroffen, sondern eher wenig attraktive Wohnungen, die durch Umzüge in die Neubauwohnungen frei werden (Filtering-Prozess). In vielen Ballungsräumen reicht trotz Anstieg des Neubaus das Angebot bei Weitem noch nicht aus. „Die hohen Baugenehmigungszahlen für das erste Halbjahr 2016 machen deutlich, dass der Markt auf die Wohnungsknappheit mit einer Ausweitung des Angebots reagiert. Angesichts der hohen Preise in den Kernstädten suchen sich immer mehr Bauherren bezahlbarere Alternativen außerhalb der Großstädte", sagte Harald Herrmann, Direktor des Bundesinstitut BBSR. Nach Auswertungen der Wohnungsmarktexperten legten die Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 vor allem in den Umlandkreisen der Großstädte gegenüber dem Vorjahreszeitraum überdurchschnittlich  zu.